창원지방법원 2025타경31313. 진주시 평거동 순화로즈팰리스 1306호 근린시설 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 4,000만원으로 신건 진행 중이지만, 단순히 낙찰가만 보면 안 됩니다. 등기된 주택임차권자인 최유경의 보증금 5,200만원이 존재하고, 배당 부족분은 매수인 부담 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수가 핵심

말소기준권리는 등기상 후순위 권리 판단이 필요한 구조입니다. 주의할 점은 2023년 설정된 주택임차권입니다. 임차인 최유경은 2019년 전입·확정일자를 갖추고 배당요구를 했으며, 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인

③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)

④ 기타 권리·리스크

• 가장임차인 가능성. 등기부상 임차인 최유경이 경매 신청채권자 및 관련 권리와 동일 인물로 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있습니다.
• 세금 압류. 진주시 및 국 압류가 존재하며 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.
• 후순위 권리. 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며 일반상업지역 소재입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 확인. 최유경 임차권의 실제 대항력 및 배당 결과를 반드시 재확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 판단. 최저가 4,000만원이 아니라 인수 가능액을 포함한 금액으로 접근해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 배당 순위에 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금”

이 물건은 권리관계가 단순히 깨끗한 유형이 아닙니다. 핵심은 임차보증금 5,200만원입니다. 신건 낙찰가 4,000만원 기준으로도 배당 부족분 1,312만원이 발생할 수 있어 실질취득가는 상승합니다. 다만 임차권의 실체와 대항력 판단 결과에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 가격 판단보다 먼저 임차권 검토가 필요한 물건입니다.