창원지방법원 2025타경31336. 진주시 일반성면 월산아크로빌 101동 3층 304호, 전용 59.7992㎡ 아파트입니다. 감정가 96,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 67,200,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.11.04 설정된 진주축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 62,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 붙은 서민금융진흥원·현대캐피탈 등의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 등기에는 2005년과 2011년의 근저당, 2006~2007년의 가압류·경매 기록도 있지만 이미 말소됐습니다. 현재 매수인이 볼 핵심은 2019년 근저당 이후 권리입니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산돼 권리 구조 자체는 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 146 월산아크로빌 101동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.7992㎡ · 철근콘크리트조 · 10층 중 3층 |
| 소유자 | 박미경 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 현대캐피탈주식회사 / 6,831,217원 |
| 말소기준 | 2019.11.04. 진주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 62,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도의 임차인 신고가 없어 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 을구 8번 진주축산업협동조합 근저당이고, 이후 갑구 11~14번의 가압류 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 78.8%
월산아크로빌 전용 59.8㎡대 확인 거래는 5건입니다. 전체 평균은 78,200,000원이지만, 가격 판단은 최근 지표를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 85,333,333원(3건), 최신 거래는 2024.01 · 82,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 26.4% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 59.8㎡ | 10 | 82,000,000원 |
| 2023.07 | 59.8㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2023.02 | 59.8㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2022.12 | 59.8㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2021.12 | 59.8㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 78,200,000원 |
현재 최저가 67,200,000원은 최근 12개월 평균 85,333,333원의 78.8%이고, 최신 거래 82,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 96,000,000원은 최근 실거래 구간보다 높지만, 1회 유찰로 가격이 내려오면서 현재 회차에서는 시세 대비 가격 여유가 생긴 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 |
| 1. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 62,400,000원 | 62,400,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,392,728원 | 3,190,400원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 14,584,385원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 23,593,643원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 현대캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 총액은 105,970,756원, 예상 배당은 65,590,400원, 미배당은 40,380,356원입니다. 미배당 채권은 매수인 인수가 아니라 채권자 측 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 40,380,356원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 60,177,476원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 74,035,461원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 일반성면 반성초등학교 북서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·주거나지·근린생활시설이 함께 있는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 주로 진출입합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 반성초등학교·병설유치원 상대보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 2,325.0㎡, 공시지가 289,200원/㎡, 평지의 부정형 토지로 현황은 아파트부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물의 3층 304호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 38세대, 2005.06.02 준공 단지이며 확인 실거래는 5건입니다. 소규모 단지인 만큼 가격 메리트와 별개로 매도 유동성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.11.04 진주축산업협동조합 근저당권이 기준이고 이후 가압류·경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 점유자와 인도 상태는 입찰 전에 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 현재 시세 확인. 최신 확인 거래가 2024.01이므로 2026.08.10 매각기일 기준 현장 매물가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 38세대라 거래 표본이 많지 않습니다. 낙찰 후 재매각 기간과 예상 매수층을 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 미배당 40,380,356원은 채권자 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 내부 상태와 수선비는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 안전 + 가격 할인, 변수는 환금성
이 물건은 권리분석 자체보다 가격과 환금성 판단이 더 중요합니다. 2019년 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 1회 유찰된 현재 최저가 67,200,000원은 최근 12개월 평균 85,333,333원의 78.8%로 내려와 가격 조건도 나쁘지 않습니다. 반면 총 38세대이고 확인 실거래가 5건에 그치며 최신 거래가 2024.01이라는 점은 분명한 환금성 체크 포인트입니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 관심 구간, 최종 승부는 현장 시세와 매도 유동성 확인입니다.
