창원지방법원 2025타경31380. 사천시 정동면 풍정리 송보파인빌아파트 103동 3층 301호입니다. 감정가는 68,000,000원, 현재 최저매각가는 33,320,000원으로 2회 유찰됐습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사우림이고, 2021.11.25. 거래가액 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2024.05.20. 서울보증보험주식회사 가압류 70,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국세 압류, 2024.11.28. 설정된 한국토지주택공사 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만으로는 끝나지 않습니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 2024.11.28.에 등기됐지만, 기초 임대차의 주민등록일은 2016.06.16., 확정일자는 2016.06.13., 점유개시일은 2016.06.20.입니다. 따라서 말소기준인 2024.05.20.보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이고, 보증금 55,000,000원도 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 매수인의 총 실질취득액은 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 103동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.8956㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사우림 (2021.11.25. 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 33,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 57,070,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 인수를 끊는다
과거 을구의 한국주택은행·국민은행 근저당과 이철규 전세권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.20. 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 등기일만 보면 기준권리 뒤지만, 임대차의 주민등록과 확정일자가 2016년으로 앞서므로 본래는 매수인 인수 가능성이 있는 대항력 임차보증금입니다. 다만 2026.02.03. 제출된 확약서가 그 대항력과 잔존보증금 청구를 포기하는 내용이어서 해당 임차보증금에 관한 실질 인수위험은 0원*으로 바뀝니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계 건, 실제 임차인 0명
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 55,000,000원 | 2016.06.16 / 2016.06.13 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 | 실질 0원* |
한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고로 분류되며, 2026.02.03. 확약서에는 한국토지주택공사의 양수인 서울보증보험(주)이 등장합니다. 따라서 이 신고를 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 보증금 55,000,000원은 하나의 승계·양수 관계로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 3,332만원 vs 최근 평균 6,016만원
송보파인빌 동일면적 59.9㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 60,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 55,500,000원이고, 표본 최저는 45,000,000원, 최고는 80,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 55.4%로, 확약을 반영해 실질취득을 33,320,000원으로 볼 수 있다면 시세보다 낮은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.9㎡ | 15 | 55,500,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 11 | 56,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 8 | 54,500,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 60,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,760원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 55,000,000원 | 32,320,240원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 57,070,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 22,679,760원입니다. 다만 2026.02.03. 확약서에 따라 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 쉽게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 보증금 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 33,320,000원 | 22,679,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 23,324,000원 | 32,495,832원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 16,326,799원 | 39,367,083원 | 0원* |
이 표가 대항력 인수형의 구조를 그대로 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 33,320,000원에서 23,324,000원, 16,326,799원으로 내려갈수록 미배당 보증금은 오히려 22,679,760원에서 32,495,832원, 39,367,083원으로 커집니다. 즉 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 사건입니다. 이번 사건은 오직 확약 때문에 이 구조가 해소됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경상남도 사천시 정동면 풍정리에 위치하며 주위는 주택지대와 농경지대 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 3층 301호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 송보파인빌은 888세대, 2001.07.26. 준공 단지이며 동일면적 59.9㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 401,600원/㎡입니다.
- 환금성. 동일면적 최근 거래가 45,000,000원부터 80,000,000원까지 분산돼 있고 최근 12건 평균은 60,166,666원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 9.09%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.02.03. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 직접 확인하세요.
- 양수관계. 한국토지주택공사와 서울보증보험(주)의 양수·승계 관계가 매각서류상 동일 보증금 55,000,000원에 대한 것인지 대조하세요.
- 인수액 이중계산 금지. 한국토지주택공사 신고를 별도 실제 임차인으로 보고 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하면 실질취득 33,320,000원을 최근 12개월 평균 60,166,666원과 비교해야 합니다. 확약이 깨지면 최저가가 아니라 보증금 수준의 총부담으로 다시 계산해야 합니다.
- 세금·배당변동. 국의 압류가 있고 실제 배당은 당해세와 집행비용 등에 따라 달라질 수 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
- 점유·명도. 임차권등기 명의와 실제 현장 점유가 일치하는지 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “원래는 5,500만원 고정형, 확약 때문에 3,332만원형”
이 사건을 최저가 33,320,000원만 보고 보면 절반 가격의 아파트처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 55,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 사건입니다. 현재 회차에서도 기계적 계산상 22,679,760원이 남습니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가 49%라는 숫자는 사실상 큰 의미가 없습니다.
반전은 2026.02.03. 확약서입니다. 양수인 서울보증보험(주)이 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다. 그러면 실질취득은 33,320,000원이고 최근 12개월 동일면적 평균 60,166,666원의 55.4%입니다. 권리분석의 결론은 단순합니다. 확약 확인 전에는 위험한 대항력 인수형, 확약 확인 후에는 가격 메리트가 큰 아파트. 이 한 장의 문서가 사건의 성격을 완전히 바꿉니다.
