창원지방법원 2025타경31466. 진주시 일반성면 창촌리 134 소재의 주택·창고와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 150,631,980원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 105,442,000원입니다. 기호2 건물은 주택, 기호2-1은 창고 용도이며 토지면적은 281㎡입니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 동일 단지 실거래로 가격을 바로 교차검증할 수 있는 물건이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율은 유찰 결과일 뿐, 그 자체가 시세 대비 저평가를 증명하지 않습니다. 건물은 1996.11.20 사용승인된 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층이고, 주위는 주택·학교·시장·근린생활시설 등이 형성된 면소재지 취락지대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31466 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 134 · 경상남도 진주시 일반성면 창촌길75번길 6-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2 주택 · 기호2-1 창고 |
| 토지 | 대 · 281㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 1996.11.20 사용승인 · 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 민경숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,631,980원 / 105,442,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 82,045,165원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 산정상 인수액은 0원
현재 권리 산정의 말소기준은 2022.05.25 갑구 12번 김재권 가압류 50,000,000원입니다. 이후 2025.04.07 경남은행 가압류와 2025.12.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 반영되어 있습니다. 임차인은 없으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
등기 이력에는 2006.08.17 진양농업협동조합 근저당권 설정과 2016.03.18 채권최고액 84,000,000원 변경 기록도 존재합니다. 이 사건의 말소기준 산정과 예상배당에는 해당 근저당이 선순위 배당권으로 반영되지 않은 상태이므로, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서에서 을구 3번 계열의 현재 말소 상태를 반드시 원본 대조하는 것이 핵심 체크포인트입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만으로는 부족하다
현재 회차 최저매각가는 105,442,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 73,809,400원, 3회 유찰 시 51,666,580원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 물건은 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가나 다음 회차 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 없습니다. 단독 주택·창고와 토지를 함께 취득하는 구조에서는 건물 상태, 토지 형상·접면, 실제 이용성, 주변 수요를 현장에서 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 방식이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,442,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,276,188원 |
| 2. 가압류 · 김재권 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 166,350,527원 | 53,165,812원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 216,350,527원 중 예상배당은 103,165,812원이고 미배당액은 113,184,715원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 2.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주외국어고등학교에서 북동측 직선거리 약 300미터 지점. 주변은 주택·초중고등학교·시장·근린생활시설 등이 형성된 면소재지 내 취락지대로 환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 관내버스정류소와 운행빈도를 고려한 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 기호2는 주택으로 위생설비·급배수설비·난방설비를 갖추고 있습니다. 기호2-1은 창고로 등재되어 있습니다.
- 구조. 기호2는 1996.11.20 사용승인된 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며 현상은 보통인 편입니다.
- 토지. 지목 대, 281㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 197,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 진주외국어고등학교 상대보호구역에 속합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 2006년 설정 후 2016년 채권최고액 84,000,000원으로 변경된 진양농업협동조합 근저당권 계열의 현재 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주택·창고가 함께 매각되며 옥상 계단 등도 건물에 포함해 평가됐으므로 현황과 감정평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 70% 할인 착시 경계. 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않습니다.
- 토지 접근성 확인. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 진입 여건과 차량 접근 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 점검. 1996.11.20 사용승인된 단층 주택과 창고이므로 외벽·내부·설비 상태와 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역의 제한내용을 실제 이용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 확인된 임차인은 없지만 매각기일 전 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장에서 결정된다
이 사건의 가장 큰 장점은 임차인 없음·예상 인수액 0원입니다. 현재 최저매각가도 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 주택·창고와 281㎡ 토지를 함께 취득하는 물건이고 비교 가능한 실거래 가격이 없어, 유찰률만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
특히 등기 이력의 근저당 변경기록은 최신 원본 확인이 필요한 지점입니다. 따라서 결론은 “인수 0원 산정은 긍정적, 가격 메리트는 미확인, 최신 등기·현장 확인 후 판단”입니다. 감정가보다 얼마나 내려왔는지가 아니라, 실제 이용가치와 환금성을 확인한 뒤 105,442,000원이라는 현재 가격이 적정한지를 판단해야 하는 물건입니다.
