의정부지방법원 2025타경4523. 파주시 야당동 ‘더시크릿루첸’ 102동 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등을 갖춘 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송인길이며, 2021년 4월 9일 소유권이전과 같은 날 신한은행의 채권최고액 292,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 농협은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 중 고양시·국·국민건강보험공단의 압류는 각각 해제되어 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 확인된 임차인도 없어 권리분석의 핵심은 비교적 간단합니다. 다만 현재 매각대금 가정에서는 신한은행 근저당조차 전액 배당되지 않아 채권자 측 미배당이 크게 남습니다. 그 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4523 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 466-91 더시크릿루첸 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.384㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 · 지상4층 |
| 소유자 | 송인길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 243,183,184원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 없음. 따라서 보증금 인수·대항력·우선변제·승계 문제는 이 사건에서 별도로 계산할 대상이 없습니다. 말소기준은 2021.04.09 신한은행 근저당입니다. 2024.08.30 농협은행 가압류와 2025.08.11 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있어, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 129,360,000원으로 감정가 264,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 동일 면적의 직접적인 실거래 금액을 기준으로 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 264,000,000원 | 100% | 감정 기준 |
| 현재 회차 | 129,360,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 90,552,000원 | 34% | 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 63,386,399원 | 24% | 시나리오 |
단지 정보는 ‘더시크릿루첸102동’, 총 8세대, 사용승인일 2020.11.04이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 33.33%입니다. 소규모 다세대라는 점과 평균 2회 유찰이라는 거래 특성을 함께 보면, 감정가 대비 할인율보다 실제 환금성과 개별 호수의 시장가격 확인을 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 292,800,000원 | 126,748,960원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 5,674,403원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 298,474,403원 중 126,748,960원이 배당되고, 미배당은 171,725,443원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 ‘한빛마을 교차로’ 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·운동시설·아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕의 지상4층 건물로, 외장석·벽돌쌓기 마감과 하이샷시 창호, 위생·급배수 및 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 540.0㎡ 부정형 평지의 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남동측·남서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 33.33%입니다. 감정가 할인폭보다 실제 매수층과 개별 시세 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건이 적용돼 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 25,872,000원입니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라 단정하지 말고, 더시크릿루첸 및 야당동 인근 다세대의 실제 매매가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장 점유 상태와 인도 가능성은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당기일 결과와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보류
이 물건의 장점은 분명합니다. 2021.04.09 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인과 별도 인수권리·법정지상권이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 복잡성이 낮습니다.
하지만 현재 129,360,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격까지 합격이라고 볼 수는 없습니다. 이 건은 총 8세대의 소규모 다세대이고 평균 유찰도 2.0회입니다. 직접 비교 가능한 실거래 금액 없이 감정가 할인율만 근거로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다. 권리는 합격권, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 현재 단계의 핵심 결론입니다.
