창원지방법원 2025타경21645. 거제시 장목면 시방리 일대의 대지·토지와 펜션·근린생활시설 이용 건물이 결합된 경매입니다. 감정평가상 기호 11은 단독주택(펜션) 및 주차장, 기호 12는 단독주택(펜션) 및 근린생활시설, 기호 13은 단독주택(펜션)으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 2,763,219,000원으로 감정가의 49% 수준이며, 2회 유찰된 상태입니다.
권리분석의 기준점은 2014년 12월 11일 접수된 을구 7번 박진양 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 자료상 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 판정돼 있습니다. 다만 2015년 10월 22일 접수된 갑구 2번·3번 가등기는 별도로 담보가등기인지 여부 등 성격을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21645 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-2 |
| 등기 건물 표기 | 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-48 · 경상남도 거제시 장목면 시방2길 38-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 단독주택(펜션)·주차장·근린생활시설 |
| 소유자 | 김기연 2분의 1 · 옥군식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 5,639,221,010원 / 2,763,219,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,920,374,296원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.12.11 근저당
말소기준권리는 을구 7번 근저당권으로, 2014년 12월 11일 접수됐고 근저당권자는 박진양, 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 갑구 2번·3번 가등기는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 2025년 7월 15일에는 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하는 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 판단은 별개
감정가는 5,639,221,010원, 현재 최저매각가는 2,763,219,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰됐고, 다음 시나리오상 3회 유찰 시 1,934,253,299원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 1,353,977,309원(감정가 24.01%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 2,763,219,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 1,934,253,299원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,353,977,309원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 펜션·근린생활시설·토지가 결합된 복합형이고, 일부 목록은 공유지분 매각입니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,763,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,032,190원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 박진양 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,133,186,810원 |
현재 최저가 가정에서 표시된 배당대상 채권 600,000,000원은 전액 배당되고, 미배당액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 2,133,186,810원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 물건 특성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 11은 단독주택(펜션) 및 주차장, 기호 12는 단독주택(펜션) 및 근린생활시설, 기호 13은 단독주택(펜션)으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 11은 철근콘크리트구조 기타지붕 3층, 기호 12는 4층, 기호 13은 2층이며 사용승인일자는 모두 2014.07.14입니다.
- 주위환경. 이수도선착장 주변 해안변으로 펜션·근린생활시설·일반주택·농경지·임야 등이 혼재하며, 자연경관이 뛰어난 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 관내 일반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대표 토지는 계획관리지역, 자연취락지구이며 지목은 대, 면적 322.0㎡, 주거나지, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 324,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 일부 토지에는 준보전산지 및 제한보호구역이 나타납니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 에어컨 및 난방시설이 있으며 기호 11 건물에는 승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 매각대상에서 특히 볼 항목
- 일괄매각. 제시외 건물과 구축물이 포함됩니다.
- 공유지분. 목록 9·10은 공유지분 매각입니다. 전체 소유권 취득과 동일하게 보지 말고 실제 매각지분과 이용관계를 대조해야 합니다.
- 주소 표기. 목록 11·12는 공부상 건물과 현황상 건물의 도로명 주소가 서로 바뀌어 표기된 것으로 기재돼 있습니다.
- 가등기. 갑구 2·3번 가등기는 말소기준 이후지만, 담보가등기 여부 등 종류 확인이 필요하다는 주의가 있으므로 등기원인과 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — 인수액보다 ‘물건의 복잡성’이 핵심
이 사건의 예상배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준도 2014.12.11 박진양 근저당으로 비교적 명확합니다. 반면 실제 입찰 난도는 단순한 권리순위보다 갑구 2·3번 가등기 성격, 목록 9·10 공유지분, 일괄매각 범위, 제시외 건물·구축물, 목록 11·12의 주소 표기 차이에서 올라갑니다.
가격 역시 감정가 5,639,221,010원에서 2회 유찰돼 2,763,219,000원까지 내려왔지만, 이 할인율 자체만으로 시장가 대비 저평가라고 판단할 수는 없습니다. 펜션·근린생활시설·토지가 결합된 복합 자산인 만큼, 이 사건은 “인수 0원”과 “가격·환금성 안전”을 별개의 문제로 보는 분석이 필요합니다.
