광주지방법원 2025타경51847. 광양시 광영동 광영그린파크 109동 3층 309호입니다. 사건 용도 표시는 아파트이고, 감정평가의 이용상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 김용우·이정화 각 2분의 1 공유이며, 2014.10.31. 설정된 장성신용협동조합 근저당 채권최고액 26,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 네 차례 유찰을 거치며 감정가 20,000,000원에서 7,168,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적의 최신 거래는 2026.04. 20,000,000원, 최근 12개월 6건 평균은 19,666,666원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 36.4%로 낮지만, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -3.7%입니다. 따라서 낮아진 경매가격과 별개로 시세 자체는 약한 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광영동 258-3 광영그린파크 109동 3층309호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가 이용상태 연립주택 |
| 전용면적 / 층 | 48.075㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 |
| 소유자 | 김용우 2분의 1 · 이정화 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 7,168,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장성신용협동조합 / 23,125,514원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준은 2014.10.31. 접수된 장성신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 26,000,000원입니다. 2025.07.30. 경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당은 이미 말소되어 현재 경매 인수 판단의 기준 권리가 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 크게 낮다
그린파크 동일 면적 48.08㎡ 거래 12건은 15,000,000원부터 27,000,000원 사이에 분포합니다. 그중 최근 12개월 표본 6건의 평균은 19,666,666원이고, 최신 거래는 2026.04. 20,000,000원입니다. 현재 최저가 7,168,000원은 최근 12개월 평균의 36.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 48.08㎡ | 1 | 20,000,000원 |
| 2025.12 | 48.08㎡ | 1 | 23,000,000원 |
| 2025.10 | 48.08㎡ | 1 | 20,000,000원 |
| 2025.09 | 48.08㎡ | 4 | 15,000,000원 |
| 2025.07 | 48.08㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2025.06 | 48.08㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2025.04 | 48.08㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2025.04 | 48.08㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2025.02 | 48.08㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2025.01 | 48.08㎡ | 3 | 15,000,000원 |
| 2025.01 | 48.08㎡ | 2 | 18,000,000원 |
| 2024.12 | 48.08㎡ | 1 | 22,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.08㎡ | 6건 | 19,666,666원 |
전체 12건 평균은 20,041,666원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 구간인 최근 12개월 평균 19,666,666원과 최신 거래 20,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -3.7%로 하락했지만, 현재 최저가 7,168,000원은 두 기준 모두보다 크게 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 529,024원 |
| 1. 근저당 · 장성신용협동조합 | 26,000,000원 | 6,638,976원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장성신용협동조합의 채권최고액 26,000,000원 중 예상배당은 6,638,976원, 미배당은 19,361,024원입니다. 신청채권자의 청구액은 23,125,514원이며 현재 회차 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가야초등학교 북측 인근이며 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층이며 급·배수, 위생, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 완경사의 부정형 토지이며 연립주택 건부지로 이용되고, 남동측 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 단지·거래. 그린파크는 296세대, 사용승인일은 1993.06.25.이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -3.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유상태를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2014.10.31. 장성신용협동조합 근저당 채권최고액 26,000,000원이 말소기준입니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 19,666,666원, 최신 거래 20,000,000원, 최근 추세 -3.7%를 함께 보고 응찰가를 판단하세요.
- 미납관리비. 2025.05.05. 현황조사일 기준 미납관리비 332,480원이 기재되어 있습니다.
- 유찰·환금성. 현재 4회 유찰이고 단지 경매 통계도 평균 4.0회 유찰, 매각률 20.0%입니다. 낮은 최저가와 별개로 매도 시 환금성을 점검하세요.
- 다음 회차 시나리오. 5회 유찰 시 5,734,400원, 6회 유찰 시 4,587,520원으로 제시되어 있습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시 가격 차이를 비교하세요.
맺으며 — 할인 폭은 크지만 임대관계 확인이 먼저
이 물건은 감정가 20,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가가 7,168,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 19,666,666원의 36.4%, 최신 거래 20,000,000원보다도 크게 낮아 가격상 할인 폭은 명확합니다. 등기에서는 2014.10.31. 장성신용협동조합 근저당이 말소기준이고 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기록하고 있어 실제 점유 및 임차관계를 확인해야 하고, 단지 경매 통계의 평균 유찰도 4.0회, 매각률도 20.0%입니다. 최근 거래 추세 역시 -3.7%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 가격을 활용하되, 점유·임차관계와 환금성을 먼저 확인하는 것입니다.
