광주지방법원 2025타경51847. 광양시 광영동 ‘광영그린파크’ 109동 3층 309호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표기돼 있으나 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 철근콘크리트조 4층 건물의 3층에 위치합니다. 전용면적은 48.075㎡입니다. 현재 소유자는 김용우·이정화가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2023년 2월 16일 상속을 원인으로 2025년 7월 21일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 기준은 2014년 10월 31일 설정된 장성신용협동조합 근저당권 26,000,000원입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 1994년 한국주택은행 근저당권 13,000,000원이 존재했지만 2011년 4월 15일 국민은행으로 이전된 뒤 같은 날 해지를 원인으로 말소등기가 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광영동 258-3 광영그린파크 제109동 제3층 제309호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 가야로 371 |
| 물건종류 / 전용 | 사건표기 아파트 · 감정평가상 연립주택 · 전용 48.075㎡ · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 김용우 2분의 1 · 이정화 2분의 1 (2023.02.16. 상속, 2025.07.21. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 11,200,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장성신용협동조합 / 23,125,514원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 미납관리비 | 332,480원 (2025.05.05. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 확인되는 매수인 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인에 따른 실질취득가 상승 요인은 확인되지 않으며, 현재 회차의 실질취득가는 최저매각가와 같은 11,200,000원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 배당요구 여부는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득가는 실거래 평균의 55.9%
광영그린파크 전용 48.08㎡의 최근 실거래 12건은 15,000,000원~27,000,000원에 형성됐고 평균은 20,041,666원입니다. 감정가 20,000,000원은 실거래 평균과 거의 같은 수준이지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 11,200,000원까지 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 48.08㎡ | 1 | 20,000,000원 |
| 2025.12 | 48.08㎡ | 1 | 23,000,000원 |
| 2025.10 | 48.08㎡ | 1 | 20,000,000원 |
| 2025.09 | 48.08㎡ | 4 | 15,000,000원 |
| 2025.07 | 48.08㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2025.06 | 48.08㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2025.04 | 48.08㎡ | 3 | 20,000,000원 |
| 2025.04 | 48.08㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2025.02 | 48.08㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2025.01 | 48.08㎡ | 3 | 15,000,000원 |
| 2025.01 | 48.08㎡ | 2 | 18,000,000원 |
| 2024.12 | 48.08㎡ | 1 | 22,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 20,041,666원 |
현재 실질취득가 11,200,000원은 실거래 평균보다 8,841,666원 낮고, 최근 실거래 최저가 15,000,000원보다도 3,800,000원 낮습니다. 숫자만 보면 가격 여유가 있으나, 이 단지는 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회이고 매각률은 33.33%입니다. 낮은 낙찰가가 곧 쉬운 재매각을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 601,600원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 13,000,000원 | 10,598,400원 |
| 2. 근저당 · 장성신용협동조합 | 26,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 39,000,000원 중 10,598,400원이 배당되고, 28,401,600원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가야초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층이며, 급·배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 연립주택 건부지이며, 남동측 아스팔트 포장도로와 연결되는 단지 내 진입도로가 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·제3종일반주거지역에 저촉되며, 공시지가는 82,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역·도시지역에 포함되고, 중로2류와 저촉되며 초등학교에 접합니다.
- 하자 확인. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 296세대·1993년 준공 단지로 실거래는 존재하지만, 경매 매각률 33.33%와 실거래 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 말소사항 대조. 1994년 한국주택은행 근저당이 2011.04.15. 실제 말소됐는지 폐쇄등기와 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 배당표 확인. 배당 시뮬레이션과 등기부의 선순위 권리 상태가 다르게 나타나므로 실제 배당요구 종기 및 채권계산서를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·현장 방문·관리사무소 탐문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 미납관리비. 2025.05.05. 기준 332,480원이 확인됩니다. 이후 추가 체납액과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 수리비 산정. 1993년 준공 건물인 만큼 내부 마감, 배관, 난방, 창호 상태를 점검하고 매입가와 별도로 수리비를 계산하세요.
- 환금성 검토. 단지 경매 매각률이 33.33%이므로 목표 매도가와 예상 보유기간을 보수적으로 설정하세요.
- 매각결과 확인. 매각기일은 2026.07.06.입니다. 입찰 또는 후속 검토 전 유찰·변경·매각 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 출구가 좁을 수 있다”
현재 확인되는 구조만 놓고 보면 임차인 보증금이나 선순위 권리를 매수인이 떠안을 가능성은 낮고, 실질취득가도 11,200,000원으로 실거래 평균의 55.9%에 불과합니다. 가격만 보면 분명 여유가 있습니다. 그러나 이 물건은 1993년 준공 연립주택이고, 단지의 경매 매각률은 33.33%입니다. 여기에 미납관리비와 수리비, 점유상태 확인 비용까지 더하면 낮은 매입가의 장점이 빠르게 줄어들 수 있습니다.
또한 과거 근저당권은 등기부상 말소됐지만 배당 시뮬레이션에는 배당대상으로 반영돼 있어, 입찰 전 원본 서류의 상호 대조가 반드시 필요합니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 매력, 환금성은 주의입니다. 실사용 또는 장기 보유가 가능하고 현장 상태가 양호할 때 검토 가치가 있으며, 단기 차익만을 목표로 한다면 출구가격과 매도기간을 훨씬 보수적으로 잡아야 합니다.
