창원지방법원 2025타경21665. 통영시 도천동 911-4 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 감정가는 140,524,000원인데 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 23,618,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 5분의 1에도 못 미치지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 정여순의 선순위 가능성입니다.
말소기준권리는 2025.01.02 접수된 경남신용보증재단 가압류 39,920,000원입니다. 이후 신현농업협동조합, 사등농업협동조합, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 정여순은 2001.09.26 전입했고 2025.08.26 배당요구, 2025.09.09 확정일자가 확인됩니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도천동 911-4 · 경상남도 통영시 솔개1길 12-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 207.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 281,500원/㎡ |
| 소유자 | 이성호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,524,000원 / 23,618,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사등농업협동조합 / 26,487,361원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 등기부상 말소기준은 2025.01.02 경남신용보증재단 가압류입니다. 2025.01.20 신현농업협동조합 가압류, 2025.01.22 사등농업협동조합 가압류, 2025.07.21 강제경매개시결정, 2025.08.18 소상공인시장진흥공단 가압류 및 2025.08.29 경정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 도천동새마을금고·도천새마을금고·신현농업협동조합 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 것이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정여순 | 미상 | 2001.09.26 | 2025.09.09 | 2025.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 행사 가능 | 해당 없음 |
확정일자와 배당요구가 확인되므로 우선변제권 행사 가능성은 있습니다. 다만 확정일자가 2025.09.09이고 보증금이 미상이므로, 실제 배당순위와 배당액을 이 자료만으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 크지만 ‘시세 대비 할인’은 판단 불가
감정가 140,524,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 23,618,000원, 감정가 대비 16.81%입니다. 6회 유찰 시 16,532,599원, 7회 유찰 시 11,572,819원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 금액을 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다. 더구나 본건은 차량출입이 불가능하고, 일괄매각·제시외 건물 포함·실측면적 적용이라는 물건 특성이 있으며 선순위 가능 임차인의 보증금까지 확인되지 않았습니다. 단순 할인율은 매력도 점수로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,618,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 825,124원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 39,920,000원 | 22,792,876원 |
| 3. 가압류 · 신현농업협동조합 | 5,918,561원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 사등농업협동조합 | 24,986,079원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 사등농업협동조합 | 26,487,361원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 3,305,560원 | 0원 |
| 7. 가압류 경정 | 3,359,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오상 채권 총액 103,977,510원 중 22,792,876원이 배당되고 81,184,634원이 미배당됩니다. 이 계산에는 임차인 보증금이 반영되지 않았으므로, 이를 근거로 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 물건 특성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 도천동 두룡초교 북서측 인근, 기존 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 몰탈위페인트 및 화강석 타일 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 하이샷시창 및 알미늄샷시창 마감입니다.
- 설비. 제반 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 207.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(불), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함됩니다.
- 면적. 공부상 면적과 실측 면적이 다소 달라 감정평가는 실측사정 면적을 기준으로 했습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정여순 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않으면 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 최종 확인. 전입일은 2001.09.26으로 매우 빠르지만, 보증금·점유관계 등 원본을 함께 대조해 대항력 성립 여부를 확정해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 배당요구 2025.08.26, 확정일자 2025.09.09가 실제 배당에서 어떤 순위로 작동하는지 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조해야 합니다.
- 차량진입 확인. 감정평가상 차량출입 불가능입니다. 현장 접근성은 거주·공사·향후 매도 모두에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㄹ이 일괄매각에 포함되므로 구조·면적·경계와 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실측면적 확인. 공부 면적과 실측 면적이 다소 다르므로 감정서의 실측사정 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 자료만으로 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 23,618,000원이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔어도, 인수액이 안 보이면 싸다고 말할 수 없다”
이 물건은 감정가 140,524,000원에서 5회 유찰돼 23,618,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 정여순의 전입일은 2001.09.26으로 말소기준 2025.01.02보다 앞서고, 보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태이며 매수인이 떠안을 금액도 현재 확정할 수 없습니다.
여기에 차량출입 불가능, 제시외 건물 포함, 공부와 실측 면적 차이, 5회 유찰이라는 요소가 겹칩니다. 등기상 후순위 채권이 소멸한다는 사실만으로 저가 안전물건으로 보기 어렵습니다. 먼저 임차보증금과 점유관계를 확인하고, 그다음 실질취득가를 계산해야 하는 사건입니다.
