💰 239,680,000원 📉 감정가 44.8% ✅ 인수 0원 🏠 보증금 30,000,000원
광주지방법원 2025타경52118. 여수 웅천동 포레나여수웅천디아일랜드 에이동 1층 107호로, 감정평가상 점포로 이용 중인 근린시설입니다. 박숙희 소유로 2020.09.14 소유권이전등기가 이루어졌고, 거래가액은 546,100,000원입니다. 같은 날 설정된 여천신용협동조합 근저당권의 채권최고액 432,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 삼성카드 가압류, 현재의 강제경매개시결정, 여수시 압류는 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 서혜영은 107호를 주거로 사용하면서 2023.01.10 전입했고 보증금은 30,000,000원입니다. 그러나 전입일이 말소기준일 2020.09.14보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 보증금 때문에 낙찰자가 인수할 금액은 없으며, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 239,680,000원입니다. 다만 감정평가상 이용상태는 점포인데 임차인 조사에는 주거 사용으로 나타나므로, 실제 점유·사용 상태는 입찰 전 직접 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52118 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1875-1 포레나여수웅천디아일랜드 에이동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 점포로 이용중 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 박숙희 · 거래가액 546,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 239,680,000원 (3회 유찰 · 감정가 44.8%) |
| 경매채권자 / 청구 | 포레나디아일랜드관리단 / 5,548,264원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.14 여천신용협동조합 근저당권입니다. 2024.10.21 삼성카드 주식회사 가압류, 2025.10.28 포레나디아일랜드관리단의 강제경매개시결정, 2026.03.05 여수시 압류는 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2024.10.10 여수시 압류는 2024.10.15 해제됐고, 2024.10.25 여천신용협동조합이 신청한 임의경매도 2025.08.08 취하돼 등기상 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 사용 | 전입 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서혜영 | 107호 | 주거 | 2023.01.10 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 2020.09.14보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않으며, 보증기관 승계·대위 신고는 아닙니다.
② 가격 검토 — 3회 유찰, 그러나 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 239,680,000원으로 감정가 535,000,000원의 44.8%입니다. 다음 회차 시나리오는 191,744,000원, 그 다음은 153,395,200원으로 내려갑니다. 그러나 비교할 동일 물건 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 실제 임대수익·공실·상권과 점포별 위치에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 감정가와 유찰 횟수는 시세 그 자체가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 총 채권 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 45% | 239,680,000원 | 444,399,483원 | 235,524,480원 | 208,875,003원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 36% | 191,744,000원 | 444,399,483원 | 188,259,584원 | 256,139,899원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 153,395,200원 | 444,399,483원 | 150,447,667원 | 293,951,816원 |
③ 예상배당표 (매각가 239,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,155,520원 |
| 2. 근저당 · 여천신용협동조합 | 432,000,000원 | 235,524,480원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,851,219원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 포레나디아일랜드관리단 | 5,548,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당되어 근저당 자체도 전액 회수되지 않습니다. 삼성카드와 경매신청채권자 포레나디아일랜드관리단에는 배당이 돌아가지 않는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅천초등학교 남동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 있는 해안상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 내 1층 점포이며, 위생·급배수·소방·승강기·시스템냉난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 부지 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 숙박시설·업무시설·판매시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,261,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며 항만, 국가산업단지, 장애물제한표면구역, 특별대책지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 감정가 535,000,000원 대비 현재 최저가 239,680,000원이라는 할인폭보다 실제 근린시설 매매·임대 시세 확인을 우선해야 합니다.
- 점유 상태. 감정평가상 점포 이용과 임차인 조사상 주거 사용이 서로 다르므로 현장 방문으로 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 임차인 명도. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만 실제 점유 중이면 인도·명도 절차는 별개로 검토해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제. 임차인의 우선변제 여부와 배당요구 여부는 별도 확인이 필요하며, 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 관리단 채권. 현재 강제경매 신청채권자는 포레나디아일랜드관리단이며 청구액은 5,548,264원입니다. 현재 시뮬레이션에서는 배당액이 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2020.09.14 여천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 2023.01.10 전입한 임차인은 후순위라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류·강제경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 44.8%인 239,680,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리보다 현재 점포의 실제 사용·점유와 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다. 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트의 근거로 삼기보다 현장과 상권 시세를 먼저 대조해야 합니다.
