광주지방법원 2025타경52118. 여수시 웅천동 포레나여수웅천디아일랜드 에이동 1층 107호 근린시설입니다. 소유자 박숙희는 2020.09.14. 거래가 546,100,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 여천신용협동조합 명의의 채권최고액 432,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 삼성카드 가압류, 현재의 강제경매개시결정과 여수시 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 서혜영의 전입일은 2023.01.10.으로 말소기준권리인 2020.09.14. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 승계하지 않으며, 배당 부족이 생기더라도 그 부족액이 매수인의 인수금으로 전환되지는 않습니다. 다만 현재 점유자가 확인된 물건이므로 명도와 실제 사용 형태는 별도의 현장 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1875-1 포레나여수웅천디아일랜드 에이동 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 29층 건물 내 1층 · 점포로 이용 중 |
| 소유자 | 박숙희 (2020.09.14. 거래가 546,100,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 374,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포레나디아일랜드관리단 / 5,548,264원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.14. 여천신용협동조합 근저당권입니다. 삼성카드 가압류 6,851,219원, 포레나디아일랜드관리단의 강제경매개시결정, 2026.03.05. 여수시 압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.10.25. 여천신용협동조합이 신청했던 임의경매는 2025.08.08. 취하되어 경매개시결정 등기가 말소됐고, 현재 사건은 관리단이 신청한 별도의 강제경매입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 그러나 점유·용도 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서혜영 | 107호 / 주거 | 2023.01.10. | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금 30,000,000원을 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성은 원문 서류에서 추가 대조해야 하지만, 우선변제 여부와 관계없이 매수인 승계액은 0원입니다.
이 사건의 실질취득액은 최저매각가 374,500,000원 + 인수액 0원 = 374,500,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율과 시세 대비 저가 여부는 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,043,000원 |
| 2. 근저당 · 여천신용협동조합 | 432,000,000원 | 368,457,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,851,219원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 여천신용협동조합 | 5,548,264원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 포레나디아일랜드관리단 | 5,548,264원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 449,947,747원 중 368,457,000원이 배당돼 81,490,747원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족액이며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 2024년 임의경매개시결정은 등기상 2025.08.08. 취하·말소됐습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 374,500,000원 | 368,457,000원 | 81,490,747원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 262,149,999원 | 257,679,899원 | 192,267,848원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 183,504,999원 | 180,135,929원 | 269,811,818원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅천초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 해안상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 내 1층으로, 외장 석재와 새시 창호가 적용됐습니다. 위생·급배수·소방·승강기·시스템냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형 평지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역이며 항만, 국가산업단지, 특별대책지역, 장애물제한표면구역 등의 제한이 함께 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 2,261,000원/㎡이며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 374,500,000원이 인수액을 포함한 실질취득액입니다. 주변 점포 매매가와 임대료를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 현장 이용상태. 감정평가상 점포, 임차인 조사상 주거로 기재돼 있으므로 내부 구조와 실제 사용 현황을 확인하세요.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 임차인이 점유 중이므로 인도명령, 이사 협의와 명도 기간을 입찰비용에 반영하세요.
- 관리비·관리단 채권. 현재 강제경매 신청자가 포레나디아일랜드관리단이므로 체납 관리비의 항목과 공용부분 부담 범위를 관리단에 확인하세요.
- 용도·영업 가능성. 근린시설의 실제 영업 가능 업종과 건물 관리규약, 인허가 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 직접 대조하고 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 사용상태는 별개다
이 물건은 말소기준권리 이후 임차인과 후순위 권리로 구성돼 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 최저가 374,500,000원이 그대로 실질취득액이라는 점은 분명합니다. 그러나 감정평가상 점포와 임차인 조사상 주거라는 기록이 서로 다르고, 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가의 70%라는 할인율만 보고 가격 매력이 있다고 판단하기보다, 현장 이용상태와 임대수익, 명도 및 관리비를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 운영성은 현장 검증. 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라 실제 점포 가치입니다.
