광주지방법원 2025타경52228. 구례군 토지면 용두리 일대의 토지와 주유소 관련 건물·시설을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 캐노피, 사무실·숙소·화장실, 창고·숙소 등으로 이용되고 있으며, 토지는 계획관리지역의 잡종지로 토지면적은 1,888.0㎡입니다. 등기상 소유자는 윤동은, 말소기준은 2021.07.01. 구례농업협동조합 근저당권입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 두암신용협동조합·신용보증기금· 서울보증보험·전남신용보증재단·구례군산림조합의 가압류와 구례군 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 등기상 권리만 확인해서 끝낼 물건이 아닙니다. 매각 포함·제외 시설, 소재불명 기계기구, 사용중지명령, 타 지번 건물 일부의 점유 관계를 현장에서 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52228 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 토지면 용두리 30-4 · 섬진강대로 5232 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주유소 캐노피·사무실·숙소·화장실·창고 등 |
| 토지 | 잡종지 · 주상용 · 계획관리지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 1,888.0㎡ |
| 소유자 | 윤동은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 628,810,800원 / 440,168,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구례농업협동조합 / 400,320,296원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수 문제는 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 말소기준권리는 2021.07.01. 설정된 구례농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권에는 2024.09.06. 채권최고액 600,000,000원으로 변경된 등기가 이어집니다. 이후의 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 물건 성격 — 단순 토지가 아니라 시설 일괄매각
감정평가상 기호4(가)·기호4(나)는 캐노피, 기호4(다)는 사무실·숙소·화장실, 기호4(라)는 창고 및 숙소로 이용 중입니다. 주위는 농경지·농가주택·저수지 등이 소재하며, 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 국도가 있어 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
③ 토지·현황 리스크
- 토지 현황. 잡종지·주상용, 계획관리지역, 평지, 세로장방, 소로한면이며 토지면적은 1,888.0㎡입니다.
- 이용규제. 계획관리지역에 포함되고 접도구역·가축사육제한구역에 저촉됩니다. 영농여건불리농지·임업용산지·도로구역·보전관리지역은 접함으로 표시되어 있습니다.
- 타 지번 건물 점유. 목록 1 토지 지상에 제시 목록 외 지번인 용두리 40번지 소재 건물의 일부가 점유하고 있습니다.
- 매각 제외 물건. 제시외 컨테이너 1개동과 세차기 MEISTER R은 매각에서 제외됩니다.
- 소재불명 설비. 별지 기계기구 중 1번~5번, 7번은 소재불명으로 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 440,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,801,680원 |
| 2. 근저당 · 구례농업협동조합 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 가압류 · 두암신용협동조합 | 131,975,681원 | 33,366,320원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 288,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 96,815,046원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전남신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 구례군산림조합 | 30,626,613원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 440,168,000원 가정에서 채권 총 청구액은 989,917,340원, 채권자 총 배당액은 433,366,320원, 미배당액은 556,551,020원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 440,168,000원 | 433,366,320원 | 556,551,020원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 308,117,600원 | 303,003,954원 | 686,913,386원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 215,682,320원 | 211,862,768원 | 778,054,572원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 채권자의 배당 부족 자체를 매수인의 추가 부담으로 혼동할 필요는 없습니다. 다만 이 물건에는 실거래 비교 자료가 없어 440,168,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 전라남도 구례군 토지면 용두리 소재 용두제 북서측 인근이며, 주위는 농경지·농가주택·저수지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 국도가 소재하여 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주유소 캐노피와 시멘트벽돌조 단층 사무실·점포, 창고 등이 확인됩니다.
- 설비. 사무실·숙소 및 창고·숙소 부분에 급배수위생설비와 기름보일러 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역, 접도구역 관련 제한이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사용중지명령 확인. 2025.09.05.~2026.09.04. 사용중지명령의 원인과 해제·재사용 조건을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 기계기구 현존 확인. 소재불명으로 적시된 1번~5번, 7번 기계기구의 실제 현황을 점검해야 합니다.
- 매각 제외 자산 구분. 컨테이너 1개동과 세차기 MEISTER R은 매각에서 제외되므로 소유관계와 반출 가능성을 확인해야 합니다.
- 용두리 40번지 건물 점유 확인. 목록 1 토지에 다른 지번 건물 일부가 점유하는 현황의 경계·사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 원본 대조. 토지·건물·제시외 건물·공장 및 광업재단저당법상 기계기구의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가와 유찰률만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 말고 실제 영업·시설 가치와 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장은 단순하지 않다”
등기와 임차관계만 보면 이 사건의 핵심은 분명합니다. 임차인 없음·매수인 인수 0원, 그리고 말소기준 뒤 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건의 실질 위험은 권리표 바깥에 있습니다. 기계기구 일부 소재불명, 매각 제외 컨테이너와 세차기, 타 지번 건물 일부 점유, 그리고 매각기일 이후인 2026.09.04.까지 이어지는 사용중지명령이 동시에 확인됩니다.
현재 최저가는 440,168,000원으로 감정가의 70%이지만, 비교할 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 저가 매수 기회라고 평가할 수는 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 현황·시설·운영 검증 난도는 높은 물건. 이 사건의 승부처는 등기보다도 실제 매각 범위와 사용 가능 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
