매력지수 C등급 · 실질취득가가 최근 평균 시세를 웃돌고 우선매수권·임차권 인수 위험이 존재합니다.
권리 확인은 가능하지만 대항력 있는 임차보증금 6,500만원 중 미배당 인수액이 발생하고 우선매수권으로 일반 응찰 제약이 있어 C 등급입니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 저렴해 보이지만 핵심은 임차권입니다. 김훈의 보증금 65,000,000원 중 배당 부족분 23,468,600원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득가는 약 66,168,600원으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
61,000,000원 / 42,700,000원
1회 유찰
실질취득
66,168,600원
낙찰가+인수액 기준
최근 평균 거래
50,691,666원
최근 12건
인수 위험
23,468,600원
미배당 보증금
광주지방법원 2025타경52369. 순천시 조례동 시대아파트 104동 118호는 전용 37.39㎡ 규모 공동주택입니다. 소유자는 김인순이며, 핵심 권리는 김훈의 전세권과 임차권등기입니다. 말소기준 이후 권리만 보면 단순해 보이지만, 실제 매수인이 확인해야 할 부분은 선순위 임차인의 보증금 인수 여부입니다.
물건 개요
사건번호
광주지방법원 2025타경52369
소재지
전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 1층118호
용도 / 면적
아파트 · 전용 37.388㎡
소유자
김인순
감정가 / 최저가
61,000,000원 / 42,700,000원
신청채권
김훈 · 69,509,040원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 권리 분석
점유자
보증금
권리
판단
김훈
65,000,000원
임차권등기·전세권
대항력 有우선변제승계위험
⚠️ 매수인 인수 구조 배당에서 임차인에게 41,531,400원이 배당되고 23,468,600원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다. 최저가 42,700,000원만 보고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
거래월
면적
층
거래가
2026.04
37.39㎡
17층
73,000,000원
2026.04
37.39㎡
10층
63,000,000원
2026.03
37.39㎡
2층
38,000,000원
평균
-
12건
50,691,666원
최근 12개월 평균 거래가는 50,691,666원입니다. 최저가는 평균 대비 낮지만, 임차보증금 인수까지 반영한 실질취득가 66,168,600원은 최근 평균보다 높습니다. 따라서 최저가 기준의 가격 메리트 판단은 금지됩니다.
배당 분배
감정가·실질취득 vs 실거래
④ 특별 위험 요소
우선매수권. 전세사기피해자 결정문 제출로 우선매수권이 있어 외부 낙찰 제한이 발생할 수 있습니다.
임차권 승계. 선순위 전세권 및 임차권등기로 보증금 부족분 인수 가능성을 검토해야 합니다.
관리비. 2025.12.22 기준 미납 관리비 566,350원이 있습니다.
환금성. 시대아파트는 2,794세대 대단지이나 1992년 준공으로 가격 분석이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액을 보라”
이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권과 전세권으로 인해 매수인이 부담할 수 있는 금액을 포함해야 합니다. 실질취득가 약 6,616만원은 최근 평균 거래가보다 높고, 우선매수권까지 존재합니다. 권리 확인은 가능하지만 가격과 낙찰 가능성 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
사건 개요
같은 단지 27건 동시 경매
단지 평균
6.0회 유찰·매각 3%
소재지
전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 1층118호
법원·사건
광주지방법원
순천지원·2025타경52369
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-06 10:00
·경매법정(108호법정)
물건
시대아파트 104동 1층118호
철근콘크리트조 / 37.388㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 1층118호
2025-12-09 17:05
가. 본건 현황조사차 방문하였으나 이해관계인을 만나지 못하였으며(폐문부재), 아래와 같이 상세한 점유관계를 알 수 없어 일응 `점유자 미상`으로 보고함. 단, 점유관계는 별도확인을 요함.
- 전입세대확인서 : 해당주소의 세대주가 존재하지 않음.
- 외국인체류확인서 : 해당사항없음.
- 세대우편함 : 국민건강보험공단 우편물(김훈) 및 NH은행 우편물(곽동원)이 각각 1통씩 있었고, 그 외 관리비납부독촉장, 전기요금고지서 등 각종 우편물 30여통이 가득찬 상태로 있었음.
