창원지방법원 2025타경21727. 거제시 고현동 961-22에 있는 근린시설 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층이고, 일반건축물대장상 이용상태는 숙박시설 및 단독주택입니다. 등기부상 말소기준은 2014.02.10 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별도 판단이 필요합니다. 감정가 2,645,613,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,296,350,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 동일·인근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21727 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 961-22 · 경상남도 거제시 서문로 56-1 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 현황 및 일반건축물대장상 숙박시설 및 단독주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 |
| 토지 | 대 · 280.3㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김수경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,645,613,000원 / 1,296,350,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,126,886,980원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준권리는 2014.02.10 접수된 을구 5번 주식회사대구은행 근저당권 2,160,000,000원입니다. 이후의 주식회사대구은행 근저당권, 이시호 근저당권, 경남신용보증재단·부경양돈협동조합 가압류, 근저당권 가처분, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 1,296,350,000원으로 감정가 2,645,613,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 907,445,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 635,211,500원(감정가 24%)입니다.
다만 감정가 할인율은 경매 회차를 보여주는 지표일 뿐 실거래 시세 그 자체가 아닙니다. 동일·인근 실거래와 임대수익 자료 없이 현재 가격을 ‘저렴하다’고 평가하는 것은 피해야 합니다. 특히 이 물건은 숙박시설·단독주택으로 이용되고 있고 근린시설 + 토지가 함께 매각되는 구조라 개별 이용상태와 수익성 확인이 가격 판단에 직접 연결됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,296,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,363,500원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 2,160,000,000원 | 1,280,986,500원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 336,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 이시호 | 550,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 경남신용보증재단 | 64,544,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 부경양돈협동조합 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 3,820,544,000원 중 예상 배당액은 1,280,986,500원, 미배당은 2,539,557,500원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고현버스터미널 남서측 인근으로 위락시설·숙박시설·근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층, 외벽은 모르타르 위 페인팅 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 공동 승강기·소방·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 280.3㎡, 대, 일반상업지역, 평지·세로장방이며 공시지가는 2,125,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·일반상업지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 대조. 공부상 근린생활시설 및 주택과 현황·일반건축물대장상 숙박시설 및 단독주택의 차이를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 객실·주거 사용 현황, 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물이 매각에 포함되므로 범위와 실제 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 숙박·근린·주거 복합물건의 거래·임대수익과 비교하세요.
- 배당 한계. 현재 예상 미배당액이 2,539,557,500원이고 후순위 채권은 배당이 없는 구조지만, 배당 부족 자체가 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현황과 가격은 별도 검증
이 사건은 2014.02.10 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리가 매각으로 소멸하여 매수인 인수 0원으로 정리되는 점이 핵심입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 2,645,613,000원에서 2회 유찰되어 1,296,350,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 실거래 비교 없이 시세 대비 저렴함을 단정할 근거는 부족합니다. 또한 공부상 용도와 현황 용도가 다르고 임대관계가 미상이므로, 이 물건의 실제 판단 포인트는 점유·용도·영업 및 수익 현황을 직접 확인한 뒤 현재 가격과 비교하는 것입니다.
