광주지방법원 2025타경52421. 대상은 전라남도 여수시 주삼동 814, 814-3과 주동1길 27-34 소재 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 창고, 2층 사무실이며 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물입니다. 토지는 1,055.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고 생산녹지지역에 속합니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물 포함 조건입니다.
등기상 기준점은 2024.02.06. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 중소기업은행의 다른 근저당권도 설정됐고 2024.06.13. 추가 근저당권이 설정됐습니다. 이후 일진공조·김희정· 신용보증기금·김현진·근로복지공단의 가압류, 국민건강보험공단·여수시의 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52421 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 주삼동 814, 814-3 · 전라남도 여수시 주동1길 27-34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 창고 · 2층 사무실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 |
| 토지 | 1,055.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 생산녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 삼성기업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,209,803,000원 / 846,862,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 754,047,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2024.02.06. 을구 1번 중소기업은행 근저당권 288,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 360,000,000원, 2024.06.13. 을구 3번 근저당권 120,000,000원이 이어지고 이후 가압류·압류·경매개시결정이 순차적으로 등기됐습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 등기상 선순위 인수권리 자체가 핵심 위험은 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — ‘없음’과 ‘미상’을 구분해야 한다
현황조사 등에 나타난 임차·점유 관계는 8건입니다. 박솔민·주식회사 프리케이앤씨· 파이프닥터 주식회사·조순주·김학수·오용준은 확인된 전입신고일이 모두 말소기준일 2024.02.06. 이후이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 트레비앙 주식회사와 주식회사 르소메는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박솔민 | 2층 · 사무실 | 2025.06.10 | 20,000,000원 / 500,000원 | 2026.01.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 트레비앙 주식회사 | 2층 사무실 일부 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 르소메 | 2층 사무실 일부 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 프리케이앤씨 | 2층 | 2024.05.10 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 파이프닥터 주식회사 | 2층 | 2024.09.30 | 5,000,000원 / 550,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조순주 | 2층 | 2025.10.13 | 10,000,000원 / 300,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김학수 | 2층2호 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 2026.01.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오용준 | 2층1호 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 846,862,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,868,620원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 일진공조 | 10,771,000원 | 10,771,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김희정 | 8,445,354원 | 8,445,354원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 48,777,026원 |
| 갑구 7번 가압류 · 김현진 | 9,693,637원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 54,236,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 950,146,264원 가운데 835,993,380원이 배당되고, 미배당은 114,152,884원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 1층은 창고, 2층은 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로 외벽은 판넬 마감, 내벽은 판넬·내부 인테리어, 바닥은 에폭시·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·전기설비와 천장형에어컨설비에 의한 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 여천초등학교 남서측 인근이며, 주위는 소규모공장과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 1,055.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 125,400원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 814-3에는 역사문화환경보존지역도 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유관계 확인. 트레비앙 주식회사와 주식회사 르소메의 전입신고일·보증금·계약관계를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 박솔민은 2026.01.13, 김학수는 2026.01.05 배당요구가 확인되지만, 확정일자와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장의 위반건축물 표시와 제시외 건물의 관계, 시정명령·철거·원상회복·이행강제금 여부를 여수시청에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주삼동 814, 814-3 토지와 제시외 건물을 포함한 실제 매각범위를 매각목록·감정평가서와 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 잔존 위험을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘미상 점유·위반건축물’이 승부처
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.02.06. 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 그 이후 가압류·압류·경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형의 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 2층의 다수 임차·점유 관계 중 트레비앙 주식회사와 주식회사 르소메는 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상이고, 일반건축물대장의 위반건축물 표시도 해결되지 않은 확인사항입니다. 따라서 이 사건은 “등기상 인수 0원”과 “현장·행정 리스크 0”을 동일시하면 안 되는 물건입니다. 현재 회차의 감정가 70%라는 숫자보다 먼저, 미상 점유관계와 위반건축물의 실체를 확정하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
