광주지방법원 2025타경52484. 여수시 학동 106-7의 토지 260.8㎡와 지하 1층·지상 4층 근린시설이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 지하층 창고, 1층 커피샵 운영 중단, 2층 드럼 연습장, 3층 사무실, 4층 주택 및 사무실입니다. 소유자는 이민진 지분 100분의 62, 차효린 지분 100분의 38입니다.
등기상 핵심은 2021.05.20 설정된 여수중부새마을금고 근저당권 1,142,400,000원입니다. 이것이 말소기준이며 그 이후 설정된 여수중부새마을금고 추가 근저당, 광주은행 근저당, 김남협 근저당과 가압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유관계에서는 한양씨엔씨의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52484 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 106-7 · 전라남도 여수시 도원로 260-1 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 토지 | 260.8㎡ · 대 · 주상용 · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 이민진 100분의 62 · 차효린 100분의 38 |
| 감정가 / 최저가 | 2,434,385,000원 / 1,704,070,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 122,150,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.05.20 여수중부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 여수중부새마을금고의 540,000,000원 근저당, 광주은행의 480,000,000원 근저당, 김남협의 500,000,000원 근저당 및 이민진 지분에 대한 경매개시결정·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 김남협 근저당을 대상으로 한 신용보증기금·전남신용보증재단의 가처분도 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 2명은 후순위, 1명은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신도현 | 지하층 전체, 2층 전체 | 2025-12-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 버프리아트 플랫폼 | 4층101호 | 2025-12-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한양씨엔씨 | 3층 · 사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신도현은 2025.12.09, 주식회사 버프리아트 플랫폼은 2025.12.12 전입으로, 2021.05.20 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 두 점유자 모두 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,704,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,440,700원 |
| 1. 근저당 · 여수중부새마을금고(을구 9) | 1,142,400,000원 | 1,142,400,000원 |
| 2. 근저당 · 여수중부새마을금고(을구 10) | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사광주은행(을구 11) | 480,000,000원 | 2,229,300원 |
| 4. 근저당 · 김남협(을구 14) | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김미화 | 122,150,027원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 여수중부새마을금고 | 122,150,027원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전남신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 13,348,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 1,704,070,000원 기준 총 채권액 3,215,048,987원 중 1,684,629,300원이 배당되고, 1,530,419,687원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만큼 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,704,070,000원 | 1,684,629,300원 | 1,530,419,687원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,192,849,000원 | 1,178,520,510원 | 2,036,528,477원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 834,994,300원 | 824,244,357원 | 2,390,804,630원 | 0원 |
유찰이 이어지면 49% 회차는 1,192,849,000원, 34% 회차는 834,994,300원으로 낮아지지만 채권 미배당액은 각각 2,036,528,477원, 2,390,804,630원으로 확대됩니다. 다만 각 시나리오의 현재 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 제시외 건물·위반건축물 — 가격보다 먼저 확인
감정요항상 본 건물 자체의 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 제시외 건물 2동의 위반건축물 사실이 별도로 표시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기보다 위반건축물 처리비용·존치 가능성·행정조치 위험을 먼저 확인하는 순서가 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 여수시 학동, 여수시청 서측 인근의 노선상가 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 위치하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 지하 1층 창고, 1층 커피샵 운영 중단, 2층 드럼 연습장, 3층 사무실, 4층 주택 및 사무실입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 4층 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 4층 도시가스 보일러, 시스템 냉난방기, 화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 260.8㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 세로장방이며 공시지가는 1,663,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반), 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한양씨엔씨 임대차 확인. 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하기 전에는 현재 계산의 인수 0원을 확정값처럼 받아들이면 안 됩니다.
- 신도현·버프리아트 플랫폼 보증금 확인. 두 점유자는 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 위반건축물 2동. 시정명령·철거·원상회복·이행강제금 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 원본과 대조해야 합니다.
- 운영상태 확인. 1층 커피샵은 운영 중단상태이고, 지하층·2층·3층·4층의 실제 점유 및 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만 현장 리스크는 남는다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.20 여수중부새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권·가압류·경매개시결정·가처분은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 한양씨엔씨의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부가 확정되지 않았고, 제시외 건물 2동은 위반건축물입니다. 더구나 시세 비교자료도 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 “등기부는 말소형, 점유·건축물은 확인형.” 임대차 원본과 위반건축물 행정처분 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
