광주지방법원 2026타경24. 전라남도 여수시 화양면 용주리 775 소재 부동산입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 279.0㎡, 지목은 대이며, 건물은 목조 및 조적조 칼라강판지붕 단층 구조로 평가돼 있습니다. 현재 소유자는 정병철이고, 2024.07.10 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다.
같은 날 을구 7번으로 이춘현의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 30,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 엠메이드대부 유한회사, 에스앤아이캐피탈대부 주식회사, 국, 주식회사포인대부의 가압류·압류와 2026.02.03 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경24 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 화양면 용주리 775 · 전라남도 여수시 화양면 고외3길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 279.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 정병철 · 2024.07.10 소유권이전 · 2024.03.08 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 98,506,800원 / 68,955,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이춘현 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 부속건물 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 창고 8㎡ 멸실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인으로 인한 매수인 인수액은 발생하지 않는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준인 이춘현 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 회차 최저매각가는 68,955,000원으로 감정가 98,506,800원의 70%입니다. 1회 유찰로 절대금액은 낮아졌지만, 동일 지역·유사 물건의 최근 실거래 기준이 제시되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
이 물건은 감정평가상 단독주택으로 이용 중이고 토지를 함께 일괄매각합니다. 공동주택처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 바로 대입할 수 있는 구조가 아니므로, 실제 입찰가격은 해당 해안 취락지대의 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 대조해 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,641,190원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 이춘현 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 9,579,341원 | 9,579,341원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 에스앤아이캐피탈대부 주식회사 | 17,807,276원 | 17,807,276원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 주식회사포인대부 | 19,537,852원 | 9,927,193원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 76,924,469원 중 67,313,810원이 배당되고 9,610,659원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 이춘현은 30,000,000원을 전액 배당받는 시나리오이며, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 화양면 용주리 소재 “용주마을” 내 부동산으로, 주변은 단독주택·숙박업소 등이 소재하는 해안 취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 목조 및 조적조 칼라강판지붕 단층 건물입니다. 위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 279.0㎡, 공시지가 89,800원/㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 완경사·부정형·세로한면(불) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 일괄매각하는 물건이고 주변이 해안 취락지대이므로, 입찰 전 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 현장 수요를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 7번 이춘현 근저당권의 접수일 2024.07.10, 채권최고액 30,000,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 세금 확인. 2025.04.04 국의 압류가 존재하며 처분청은 여수세무서장입니다. 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구와 조세채권을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 부속건물 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 창고 8㎡는 멸실된 것으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지지만 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 현황과 매각대상 범위를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 68,955,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 비교 없이 시세 할인이라고 단정하지 마세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 48,268,500원, 3회 유찰 시 33,787,950원으로 제시돼 있으나 각 회차에서도 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싼 가격”은 다른 이야기
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.10 이춘현 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도입니다. 현재 최저가가 68,955,000원까지 내려왔고 감정가의 70%이지만, 이를 비교할 최근 실거래 기준이 없으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 아직 낼 수 없습니다. 특히 단독주택 이용 부동산과 279.0㎡ 토지를 일괄매각하는 구조이므로 현장 상태·접면·주변 거래가가 입찰가를 좌우합니다. 권리는 통과, 가격은 현장·실거래 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 두 판단을 섞지 않는 것입니다.
