광주지방법원 2026타경39. 여수시 국동 ‘여수유탑유블레스생활숙박시설’ 제1동 6층 611호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 생활숙박시설입니다. 소유자 이정란 씨 앞으로 2021.04.28. 소유권이전이 등기됐고 거래가액은 146,500,000원입니다. 같은 날 광양새마을금고가 채권최고액 102,300,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 매각 시 권리정리의 기준이 됩니다.
그 뒤 한국자산관리공사 가압류 158,763,557원, 삼성카드 가압류 5,771,080원, 국의 압류 등이 등기됐고 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 2024.11.19. 광양새마을금고가 한 차례 임의경매를 신청했으나 2025.11.18. 취하됐고, 2026.02.09. 현재 사건인 2026타경39의 임의경매가 다시 개시됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 6층 611호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 중 6층 611호 |
| 소유자 | 이정란 · 2021.04.28. 소유권이전 등기 · 거래가액 146,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양새마을금고 / 92,506,904원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.28. 광양새마을금고 근저당권 · 채권최고액 102,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 배당모형상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 매각 전 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 점유자를 보증금이나 확정일자가 있는 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
| 점유·임차 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 70%라는 할인율과 ‘시세보다 저렴’은 다른 문제
현재 최저매각가는 99,400,000원으로 감정가 142,000,000원의 70%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 역시 99,400,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않는 만큼, 이를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,189,200원 |
| 1. 근저당 · 광양새마을금고 | 102,300,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 158,763,557원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,771,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권액 합계 266,834,637원 중 배당모형상 채권자 배당액은 97,210,800원이며 미배당은 169,623,837원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 99,400,000원 | 97,210,800원 | 169,623,837원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 198,907,077원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 219,405,345원 | 0원 |
현재 회차에서는 광양새마을금고의 경매청구액 92,506,904원에 대해 시나리오상 97,210,800원이 배당되는 것으로 계산돼 신청채권자가 충족되는 구조입니다. 2회 유찰 시에는 67,927,560원, 3회 유찰 시에는 47,429,292원으로 내려가 신청채권액에 미달합니다. 이는 후순위 채권자들의 미배당 확대를 뜻하지만, 배당모형상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근. 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 공업용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 중 6층 611호. 급·배수, 위생, 소방, 엘리베이터, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 13필 일단의 부정형 평지이며 생활숙박시설 건부지입니다. 토지면적은 1,235㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구·중점경관관리구역에 포함되고 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 공시지가는 600,900원/㎡입니다.
- 부설주차장. 등기에는 주차장법에 따른 부설주차장이 여수시 국동 117-3 및 117-1에 별도로 설치돼 있다는 약정이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 611호의 실제 점유자와 점유 원인을 매각 전 확인하세요.
- 생활숙박시설 용도 확인. 아파트로 가정하지 말고 생활숙박시설의 실제 이용·운영 상태와 해당 호실의 사용 형태를 직접 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고 동일 건물·유사 생활숙박시설 거래가격을 확인해 99,400,000원의 경쟁력을 검증하세요.
- 부설주차장 약정 확인. 본건 건물 부지 외 국동 117-3, 117-1에 별도 설치된 부설주차장 관련 등기 내용을 원문으로 대조하세요.
- 세금·배당 변수. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 교부청구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.04.28. 광양새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 절반인 가격은 별개입니다. 1회 유찰로 감정가 142,000,000원에서 99,400,000원까지 내려왔어도, 이를 비교할 실거래 근거가 확인되지 않아 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다.
더구나 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리보다 실제 점유·용도와 시장가격 검증이 승부처입니다. 현재 단계의 결론은 “인수 0원의 권리 구조는 장점, 99,400,000원의 가격 메리트는 검증이 필요한 상태”로 정리됩니다.
