광주지방법원 2026타경50067. 여수시 봉산동 280-8의 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 3층으로, 지층은 단란주점, 1층은 일부 단란주점·일부 공실, 2층은 마사지샵, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 115.7㎡의 대지이며 일반상업지역에 속합니다.
등기 흐름 자체는 기준점이 분명합니다. 2024.06.28. 설정된 백신웅의 채권최고액 400,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 농업협동조합중앙회·수협은행· 우리금융캐피탈의 가압류와 여수중앙신용협동조합의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 임차인과 건물 형태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50067 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 봉산동 280-8 · 전라남도 여수시 봉산남4길 26-2 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 지층 단란주점 · 1층 일부 단란주점·일부 공실 · 2층 마사지샵 · 3층 주택 |
| 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 · 지상 3층 |
| 토지 | 대 · 115.7㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 백문수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 427,401,555원 / 299,181,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 134,258,047원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.06.28. 을구 6번 백신웅 근저당권입니다. 채권최고액은 400,000,000원입니다. 이후의 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신경엽 | 1층 일부 | 5,000,000원 | 500,000원 | 2026.01.23 | 2026.02.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김서영 | 2층 | 5,000,000원 | 700,000원 | 미상 | 2026.01.28 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
신경엽은 전입신고일이 2026.01.23.으로 말소기준권리인 2024.06.28.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 김서영은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 선후관계를 확정할 수 없습니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 — 70% 유찰가지만 시세 검증은 불가
감정가는 427,401,555원, 현재 최저매각가는 299,181,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 70%라는 숫자만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 지층 단란주점, 1층 단란주점·공실, 2층 마사지샵, 3층 주택이 혼재하는 근린시설 + 토지 물건입니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래를 곧바로 대입할 수 있는 구조가 아니므로 가격 판단은 별도의 현장 임대수익·건물상태·토지가치 검증이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,988,534원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 백신웅 | 400,000,000원 | 294,192,466원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 170,587,098원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 21,195,392원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 14,780,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 606,563,366원 가운데 현재 회차 예상배당은 294,192,466원, 미배당은 312,370,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 매각조건·물건 자체 리스크
| 위치 | 여수봉산동우체국 북서측 인근 · 주위 상업용 건물·주상용 건물 소재 |
|---|---|
| 교통 | 차량 접근 가능 · 인근 버스정류장·간선도로 소재 |
| 이용상태 | 지층 단란주점 · 1층 일부 단란주점·일부 공실 · 2층 마사지샵 · 3층 주택 |
| 설비 | 위생 및 급배수설비 · 화재경보기 · 3층 난방설비 · 천장에어컨 설비 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 중점경관관리구역 |
| 도로 | 소로2류(폭 8m~10m) 접합 · 소로한면 |
| 기타 제한 | 가축사육제한구역 · 상대보호구역 |
| 공시지가 | 609,800원/㎡ |
| 공부와의 차이 | 없음 |
⑥ 유찰 시나리오 — 인수보다 미배당이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 299,181,000원 | 294,192,466원 | 312,370,900원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 209,426,700원 | 205,694,726원 | 400,868,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 146,598,690원 | 143,746,308원 | 462,817,058원 | 0원 |
시나리오상 유찰이 진행돼도 등기·배당 계산에 반영된 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 배당재원이 줄어 선순위 근저당을 포함한 채권자들의 미배당이 증가합니다. 다만 이 계산은 김서영의 대항력 여부가 미상인 상태라는 점과 별개이므로, 임차관계 확인 없이 ‘무조건 인수 0원’으로 확정해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김서영 전입·점유 시점 확인. 2층 임차인의 전입신고일이 미상이라 대항력은 가능·미상입니다. 말소기준 2024.06.28.과의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 신경엽 임차관계 확인. 1층 일부, 보증금 5,000,000원·월세 500,000원, 전입 2026.01.23., 배당요구 2026.02.03.으로 조사돼 대항력은 없습니다.
- 인접 건물 일체형 상태 확인. 봉산동 280-7 건물과 외벽이 붙어 있는 형태이므로 경계·독립성·출입·시설 공유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상의 실제 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증 별도 진행. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 299,181,000원이 시세보다 싼지 판단할 수 없습니다.
- 용도별 수익성 확인. 단란주점·공실·마사지샵·주택이 혼재하므로 각 층의 실제 임대관계와 영업·사용 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차·현황은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 이후의 가압류·경매개시결정이 모두 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 등기만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 2층 김서영의 대항력 가능·미상이 가장 먼저 해결돼야 합니다.
여기에 봉산동 280-7 건물과 외벽이 붙어 있는 일체형 형태, 제시외 건물 포함, 단란주점·마사지샵·주택이 혼재하는 이용상태가 겹칩니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 실거래가 없으므로 ‘유찰됐으니 싸다’는 결론도 금물입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체보다 임차 대항력 확인, 건물 독립성 확인, 실제 수익성 검증입니다.
