광주지방법원 2026타경50097. 여수시 관문동 286-7의 도시형생활주택 + 토지입니다. 감정 이용상태는 건물 기호 1·3이 일체로 주택 및 일반음식점 구조이며 현재는 공실 및 공가 상태로 조사됐습니다. 소유자는 강정덕이고, 2000.08.14 설정된 여천농업협동조합 근저당 80,000,000원이 말소기준입니다. 뒤이어 2018.02.05 최우석 근저당 50,000,000원이 설정됐고, 최우석이 2026.02.06 임의경매를 신청했습니다.
권리의 골격은 비교적 선명합니다. 실제 임차인은 0명이고 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 난도는 권리 외 영역에서 올라갑니다. 현재 건물은 상당기간 공실·공가로 보이고 위생 및 난방설비 등의 정상 가동 여부가 미상입니다. 또 공부상 2개의 동으로 등재돼 있으나 현황은 벽체 구분 없이 일체 구조이고, 인접 건물들과 이격거리 없이 벽체가 연접해 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50097 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 관문동 286-7 · 전라남도 여수시 하멜로 11-2 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 + 토지 · 주택 및 일반음식점 구조 · 현재 공실 및 공가 |
| 소유자 | 강정덕 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 142,752,840원 / 114,202,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 토지 | 63.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 1,091,000원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2000년 근저당
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2000.08.14 여천농업협동조합 근저당 80,000,000원이고, 그 뒤 2018.02.05 설정된 최우석 근저당 50,000,000원과 2026.02.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 20% 낮아졌지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 142,752,840원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 114,202,000원입니다. 회차상 감정가의 80%까지 내려왔지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
가격 검증에서 더 중요한 것은 건물의 실제 상태입니다. 감정 이용상태는 주택 및 일반음식점 구조이고 현재 공실·공가이며, 상당기간 비어 있었던 것으로 보여 위생 및 난방설비의 정상 가동 여부도 미상입니다. 즉 낙찰가 외에 실제 사용 가능 상태를 확인해야 하고, 단순히 ‘1회 유찰’이라는 이유로 저가 매물로 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,202,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,828원 |
| 1. 근저당 · 여천농업협동조합 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최우석 | 50,000,000원 | 31,803,172원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 114,202,000원 가정 시 채권총액 130,000,000원 중 111,803,172원이 배당되고 18,196,828원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 114,202,000원 | 111,803,172원 | 18,196,828원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 91,361,600원 | 89,317,091원 | 40,682,909원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 73,089,280원 | 71,373,673원 | 58,626,327원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 최우석의 50,000,000원 가운데 31,803,172원이 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 9,317,091원, 3회 유찰 시에는 0원으로 줄어듭니다. 이는 채권 회수 문제이며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·물건상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수경찰서 북동측 인근. 관공서와 각종 판매시설 등이 있는 노선 상가지대이며, 후면은 공동주택·단독주택 등 주거지대입니다.
- 교통. 도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 건물 기호 1·3은 일체로 주택 및 일반음식점 구조이나 현재 공실 및 공가입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건과 2층건이며 사용승인일은 각각 1976.08.14, 1975.07.26입니다.
- 설비. 급배수 설비 등이 있으나 상당기간 공실·공가상태로 보여 위생 및 난방설비 등의 정상 가동 여부는 미상입니다.
- 토지. 63.0㎡, 일반상업지역, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,091,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·일반상업지역·방화지구에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 공부상 2개 동이 현황상 벽체 구분 없이 일체 구조라고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 원점 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다. 인근의 실제 거래·임대 및 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 구조 확인. 공부상 2개 동이 실제로는 벽체 구분 없이 일체 구조라는 점과 인접 건물과의 연접 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함된 것으로 기재돼 있으므로 평가 범위와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 공실 상태. 상당기간 공실·공가로 조사됐고 위생·난방설비 정상 가동 여부가 미상이므로 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 근저당·경매개시결정의 내용을 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 충분하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 정돈되어 있습니다. 실제 임차인은 없고, 2000.08.14 여천농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다.
감정가 142,752,840원에서 한 번 유찰돼 현재 114,202,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 게다가 상당기간 공실·공가, 설비 정상 작동 여부 미상, 공부상 2개 동과 현황상 일체 구조, 인접 건물과의 벽체 연접이라는 확인 과제가 겹칩니다. 권리는 통과, 가격과 물건 상태는 검증 필요. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 이용 가능성과 적정가격을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
