광주지방법원 2026타경50204. 여수시 국동 라인1차아파트 102동 11층 1105호입니다. 현재 소유자는 오정현이며 2021.07.30 매매를 원인으로 96,000,000원에 취득했고, 2021.08.11 우리은행이 채권최고액 88,550,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 삼성카드 6,727,173원, 우리카드 23,171,623원, 신한카드 19,974,077원의 가압류와 2026.02.12 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조입니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 조준식이 확인되고 전입일이 2020.07.03입니다. 말소기준 2021.08.11보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 매수인의 실질취득비용이 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50204 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 857 라인1차아파트 102동 11층 1105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 · 15층 건물 내 11층 |
| 동일면적 | 59.95㎡ |
| 소유자 | 오정현 (2021.07.30 매매 · 거래가액 96,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 74,832,020원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
과거 2003.02.25 여수시 압류는 말소기준보다 오래된 등기였지만, 2005.05.30 임의경매 매각을 원인으로 관련 압류·화의·파산·경매개시 등기가 말소됐습니다. 이후 설정됐다가 말소된 국민은행·우리은행 근저당들도 현재 권리관계에는 남아 있지 않습니다. 현재 분석의 기준은 2021.08.11 우리은행 근저당입니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금을 모르면 실질취득가도 모른다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조준식 | 2020.07.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
배당 시뮬레이션에는 임차보증금이 반영되지 않았고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 점유자의 보증금 자체가 미상이므로 이 값은 등기상 채권만을 놓고 계산한 수치로 봐야 합니다. 조준식에게 실제 보증금이 있고 대항요건을 충족한다면, 배당으로 회수되지 않는 부분이 매수인에게 남을 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 현금 낙찰가만 보면 할인폭은 크다
국동라인1차 동일면적 59.95㎡ 거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 87,416,666원이며, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 7건 평균은 88,857,142원입니다. 최신 거래는 2026.02의 80,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 4.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.95㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 14 | 93,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 3 | 71,000,000원 |
| 2024.12 | 59.95㎡ | 7 | 88,000,000원 |
| 2024.11 | 59.95㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2024.08 | 59.95㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2024.08 | 59.95㎡ | 14 | 84,000,000원 |
| 2024.08 | 59.95㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 88,857,142원 |
현재 최저가 61,600,000원은 최근 12개월 평균의 69.3%, 전체 실거래 평균의 70.5%입니다. 최신 거래 80,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 낙찰대금 자체만 비교하면 가격 격차는 분명합니다. 다만 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이므로, 이 69.3%를 곧바로 ‘실질취득가가 시세보다 싸다’는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,550,000원 | 60,091,200원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,727,173원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리카드 | 23,171,623원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,974,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 138,422,873원 중 예상배당은 60,091,200원이고 미배당은 78,331,673원입니다. 이 계산에는 점유자 조준식의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 인수 가능성이 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 78,331,673원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 96,479,033원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 109,182,186원 |
유찰이 이어지면 낙찰대금은 43,120,000원, 30,183,999원으로 내려가지만, 점유자의 보증금 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 대항 가능한 임차보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성도 함께 검토해야 합니다. 따라서 이 사건은 회차가 내려갈수록 무조건 안전해지는 구조로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수구봉초등학교 남서측 인근. 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 11층 1105호. 위생·급배수·난방·도시가스·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 국동라인1차 341세대 · 1996.06.24 준공 · 동일면적 59.95㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 토지면적 11,893.0㎡, 아파트 건부지 이용, 공시지가 239,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조준식 보증금 확인. 전입일 2020.07.03, 보증금 미상입니다. 계약서·현황조사·매각물건명세서 보완자료를 통해 금액과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위도 미상입니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금 확인 후 ‘낙찰가 + 인수될 미배당 보증금’ 기준으로 최근 시세 88,857,142원 및 최신 거래 80,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 후순위 채권. 우리은행 근저당 이후 삼성카드·우리카드·신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “61,600,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 감정가 88,000,000원에서 한 차례 유찰돼 61,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 88,857,142원의 69.3%라는 숫자만 보면 관심을 끌 만합니다. 하지만 권리분석에서는 조준식의 2020.07.03 전입이 먼저 보입니다. 말소기준 2021.08.11보다 앞서면서 보증금·확정일자가 미상이라, 현재 단계에서는 대항력 가능·인수액 미상입니다.
후순위 가압류가 소멸한다는 점보다 중요한 것은 이 보증금입니다. 보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 실질취득비용은 61,600,000원에서 멈추지 않습니다. 따라서 결론은 가격은 관심 구간, 권리는 확인 전 보류입니다. 이 사건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 먼저 얼마의 임차보증금을 떠안을 수 있느냐를 확인해야 합니다.
