광주지방법원 2026타경50216. 광양시 중동 수하임1차 2층 204호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022년 1월 3일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 모성운의 주민등록일과 점유개시일은 2022년 1월 27일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 매각대금 126,000,000원을 가정한 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 126,000,000원이지만, 같은 단지·면적의 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회로 집계돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 2층 204호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.5627㎡ · 제20층 건 내 제2층 제204호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수액은 0원
말소기준은 2022.01.03 우리은행 근저당권입니다. 모성운의 임대차계약일은 2019.12.06이지만, 주택임대차의 대항력 판단에 중요한 주민등록·점유개시는 2022.01.27로 말소기준권리보다 늦습니다. 등기부에도 2024.10.25 주택임차권이 등기됐으나 제공된 판정은 대항력 없음이며, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 모성운 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 139,500,000원 | 2022.01.27 | 2022.01.28 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2024.10.25 접수된 것으로 정리돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 88,200,000원(49%), 3회 유찰 시는 61,739,999원(34.3%)입니다. 그러나 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로 현재 126,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 139,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 123,436,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 8,350,664,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 본청 북측 인근이며, 주거용·상업용·업무용 건물이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 2층 204호입니다. 전기·위생·급배수·개별 냉난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 사다리형 평지의 건부지이며 동측 약 20미터 내외 도로에 접합니다. 중심상업지역이고 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 수하임1차는 105세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 최근 낙찰금액·낙찰일 자료는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 말소기준 2022.01.03, 전입·점유 2022.01.27, 확정일자 2022.01.28, 임차권등기 2024.10.25의 순서를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1에 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 조건을 등기부·매각조건 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 126,000,000원이 감정가의 70%여도 실거래 비교자료가 없으므로, 입찰 전 동일 단지·유사 면적의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 2026.02.24 현황조사일 기준 미납 관리비가 1,015,540원으로 기재돼 있으므로 관리주체에 현재 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 배당구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 우리은행 배당 후 주택도시보증공사 배당이 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변동 요소를 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 명확하지만, 가격까지 싸다는 뜻은 아니다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 모성운의 보증금은 139,500,000원이지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 따라서 보증금이 최저가 126,000,000원보다 크다는 이유로 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 ‘대항력 인수형’ 사건은 아닙니다.
반대로 가격에서는 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 126,000,000원은 감정가 대비 70%지만, 최근 실거래 가격이 없어 시세 할인 여부를 입증할 수 없습니다. 여기에 갑구 민간임대주택등기와 미납 관리비 1,015,540원 확인 과제가 남습니다. 결론은 임차인 승계 위험은 낮지만, 가격과 민간임대주택등기 확인 전까지는 조건부 접근입니다.
