창원지방법원 2025타경21769. 통영시 북신동 664-21 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 분류되어 있으나 감정 이용상태는 단독주택이며, 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1980.05.31.입니다. 토지는 269.5㎡의 대지로, 현재 최저매각가는 감정가 441,429,700원의 24.01%인 105,988,000원입니다.
가격표만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 물건의 판단축은 단순 할인율보다 실제 점유·임대관계, 토지 경계, 노후 건물 상태와 제시외 건물 범위입니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만 현장 변수가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 북신동 664-21 · 경상남도 통영시 북신시장2길 20-37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 · 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 사용승인일 | 1980.05.31. |
| 토지 | 269.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 최문태·최문희·최연희·최희영 각 4분의 1 지분 (2016.03.29. 상속, 2016.06.27. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 441,429,700원 / 105,988,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 31,276,090원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2001.12.06. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 48,000,000원입니다. 2009.03.03. 설정된 같은 권리자의 후순위 근저당권 12,000,000원과 2025.08.08. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 통영복음신용협동조합 가압류 10,000,000원, 파산자통영신용협동조합파산관재인예금보험공사 가압류 12,538,209원 및 지분 압류들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 임차인 없음으로 확정하기는 이르다
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 ‘점유자 없음’이나 ‘명도 부담 없음’으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 점유자와 임대차관계가 확인되기 전까지는 대항력·우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 대비 24.01%만으로 ‘저가’ 확정 금지
현재 최저매각가는 105,988,000원으로 감정가 441,429,700원의 24.01%입니다. 그러나 단독주택과 토지를 일괄매각하는 물건은 건물 노후도, 토지 형상·경계, 실제 점유 상태와 제시외 건물의 효용에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 105,988,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 43,704,168원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 74,191,600원 | 60,000,000원 | 0원 | 12,456,151원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 51,934,120원 | 50,599,306원 | 9,400,694원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 5회 유찰 시에는 등기상 근저당권 채권최고액 합계 60,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 6회 유찰 시에는 9,400,694원의 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 다만 배당 여유와 물건의 시장가치는 다른 문제이므로, 채권이 전액 배당된다는 이유만으로 적정 낙찰가라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,283,832원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,704,168원 |
채권액은 등기상 채권최고액 기준이며, 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 통영시 북신동 소재 북신전통시장 서측 인근으로, 시장 주변 점포와 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용·구조. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 시설되어 있습니다.
- 토지. 면적 269.5㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지로 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 919,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경계. 인접 필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 경계는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임대차관계, 전입관계를 확인한 뒤 명도 난도를 판단해야 합니다.
- 지적측량 검토. 인접 필지와의 경계가 불분명하므로 담장·출입로·건물 배치가 실제 지적선과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ 건물이 매각에 포함되므로 위치·면적·이용상태와 본건 건물과의 관계를 확인해야 합니다.
- 노후 상태 점검. 사용승인일이 1980.05.31.인 벽돌조 2층 건물이므로 균열·누수·설비·지붕·창호 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공동소유 명도. 최문태·최문희·최연희·최희영이 각 4분의 1씩 공동소유하고 있어 점유 및 인도 협의 상대를 확인해야 합니다.
- 할인율 과신 금지. 감정가의 24.01%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 토지와 건물의 실제 이용가치를 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장에서 결정된다”
이 사건은 말소기준이 분명하고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조는 단순한 편입니다. 현재 최저가 105,988,000원에서도 두 건의 근저당권 채권최고액 60,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상이고, 토지 경계는 불분명하며, 건물은 1980.05.31. 사용승인된 단독주택입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “권리는 합격, 현장과 가격은 보류”입니다. 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 관심을 끌 수 있지만, 실제 취득가가 적정한지는 점유·경계·제시외 건물·노후 상태를 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 토지와 건물의 실제 사용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
