광주지방법원 2026타경50237. 광양시 중동 수하임1차 14층 1406호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 등기부상 2022.01.03. 주식회사우리은행 근저당권이 설정되어 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2024.12.27. 정복순 명의의 주택임차권등기가 기입됐고, 2026.02.20. 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
임차권자 정복순의 임대차계약일자는 2021.12.27.이지만 점유개시는 2022.01.18., 주민등록일자는 2022.01.19.입니다. 말소기준 근저당의 접수일 2022.01.03.보다 주민등록이 늦어 대항력은 없습니다. 임차보증금은 143,500,000원이지만, 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50237 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 14층 1406호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하3층 지상20층 중 14층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수는 0원
| 임차인 | 점유 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정복순 전유부분의 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2022.01.18. 주민등록 2022.01.19. 확정일자 2024.09.23. | 143,500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정복순은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차권자로 기재되어 있습니다. 배당요구는 2024.12.27. 신고된 것으로 정리되어 있으며, 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 위치 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 191,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 133,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 수하임1차는 105세대, 준공일 2021.12.15.로 정리되어 있고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 133,700,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 하락률만으로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 피해야 합니다. 현재 회차의 실질취득액은 인수 0원을 반영해 133,700,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 집행비용 2,671,800원과 우리은행 131,028,200원으로 매각대금 133,700,000원이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 건물의 14층 1406호이며 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복4차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지. 수하임1차 105세대, 준공일 2021.12.15.로 정리되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검증. 현재 최저가 133,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 매매시세와 직접 비교하세요.
- 민간임대주택등기. 말소기준권리와 같은 날 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인하세요.
- 임차권. 정복순의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 임차권등기·배당요구와 주택도시보증공사 신청채권의 관계를 원본에서 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 8,334,600,000원 근저당과 80,760,000원 변경등기·공동담보 해제의 관계를 확인해 실제 배당채권액을 검증하세요.
- 미납 관리비. 2026.02.25. 현황조사일 기준 949,900원이 기재되어 있으므로 현재 체납액과 매수인 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 임차권 핵심은 비교적 명확합니다. 정복순의 주민등록은 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 현재 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실제 시장가격과 비교할 거래 자료가 없어 가격 매력은 아직 확인되지 않았습니다.
또한 민간임대주택등기, 우리은행 근저당의 변경등기, 주택도시보증공사 신청채권과 임차권의 배당관계, 미납 관리비 949,900원은 입찰 전에 원본 확인이 필요한 항목입니다. 따라서 이 물건은 임차인 인수 위험은 낮지만, 가격과 등기·배당 세부 확인이 선행돼야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
