광주지방법원 2026타경50245. 광양시 황금동 ‘광양한라비발디센트럴마크’ 103동 7층 705호, 전유면적 84.9863㎡의 아파트입니다. 감정평가상 남서향·계단식이고, 철근콘크리트구조 29층 공동주택 중 7층입니다. 소유자 권민기는 2021.10.13 매매를 원인으로 2024.09.09 거래가액 318,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 279,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.10.02 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.11.18 농협은행 주식회사의 50,820,167원 가압류가 들어왔습니다. 2026.02.20에는 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50245 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 황금동 1370 광양한라비발디센트럴마크 103동 7층705호 |
| 물건종류 / 전유면적 | 아파트 · 84.9863㎡ · 남서향 · 계단식 · 29층 중 7층 |
| 소유자 | 권민기 · 거래가액 318,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 234,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 257,246,447원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 광양한라비발디센트럴마크 · 772세대 · 2024.05.01 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준 근저당은 2024.09.09, 임차인 팽동주의 전입은 2024.10.28입니다. 전입이 말소기준보다 뒤이므로 이 임차인은 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2026.05.05 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 특정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 해당 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 보지는 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 팽동주 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 2026.05.05 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮다
동일 단지 전용 84.9㎡대 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 310,981,666원, 최신 거래는 2026.03의 300,000,000원입니다. 현재 최저매각가 234,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%로, 권리상 인수금액이 없기 때문에 실질취득 비교 기준도 같은 234,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.91㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 9 | 318,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 19 | 335,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 3 | 293,000,000원 |
| 2025.11 | 84.91㎡ | 28 | 323,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 19 | 305,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 84.91㎡ | 16 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 21 | 331,810,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 8 | 325,970,000원 |
| 2025.07 | 84.99㎡ | 24 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 310,981,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 290,000,000원~335,000,000원입니다. 현재 최저가 234,500,000원은 이 표본의 최저 거래가 290,000,000원보다도 낮고, 최신 거래가 300,000,000원에도 못 미칩니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 착시가 아니라, 인수액을 반영한 권리상 실질취득액 자체가 최근 거래 구간 아래에 있는 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,083,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 279,400,000원 | 230,417,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 50,820,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 330,220,167원, 채권자 배당액은 230,417,000원, 미배당은 99,803,167원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 4,083,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 234,500,000원 | 230,417,000원 | 99,803,167원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 164,150,000원 | 161,051,900원 | 169,168,267원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 114,905,000원 | 112,496,330원 | 217,723,837원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수부담은 별개의 문제입니다. 현재 회차에서도 채권총액을 모두 충족하지 못하지만 그 부족액이 낙찰자에게 그대로 이전되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 아파트로 이용 중이며 전유면적 84.9863㎡, 남서향·계단식, 29층 중 7층입니다.
- 주위환경. 전라남도 광양시 황금동 ‘황금지구’ 내에 있고, 부근은 아파트와 나지 등으로 이루어진 미성숙 주거지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·옥내주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 광양한라비발디센트럴마크는 772세대이며 준공일은 2024.05.01입니다.
- 공부상 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 팽동주의 전입은 2024.10.28로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정되지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 문건접수 내용을 최종 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.02 농협은행주식회사에서 한국주택금융공사로 근저당권이전이 등기돼 있으므로 최신 등기부와 배당관계를 대조하세요.
- 가격 기준은 실질취득액. 현재는 인수액 0원이므로 최저가 234,500,000원이 곧 권리상 실질취득 비교 기준입니다. 최근 12개월 평균 310,981,666원 및 최신 거래 300,000,000원과 비교하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 조사돼 있으므로 대항력과 별개로 낙찰 후 현실적인 인도·명도 절차를 확인하세요.
- 배당 외 비용. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있다고 명시돼 있으므로 입찰 전 관련 원문을 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 보이지만, 원문 대조가 마지막 관문”
이 사건은 권리구조와 가격을 함께 보면 비교적 명확합니다. 2024.09.09 근저당이 말소기준이고, 임차인 팽동주의 전입은 그 뒤인 2024.10.28이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 따라서 권리상 실질취득액도 현재 최저가 234,500,000원입니다.
가격 면에서는 최근 12개월 동일 면적 평균 310,981,666원의 75.4%이고, 최신 거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 1회 유찰로 감정가 335,000,000원에서 현재 가격까지 내려온 만큼 현 회차의 가격 할인은 분명합니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 근저당권 이전등기가 존재하므로, 권리상 인수 0원이라는 큰 틀은 유리하되 최신 등기·매각물건명세서·배당요구 원문 대조가 입찰 전 마지막 확인사항입니다.
