광주지방법원 2026타경50278. 광양시 중동 수하임1차 3층 305호 아파트로, 감정평가 이용상태도 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며 등기상 2022.01.03. 소유권보존이 이뤄졌습니다. 같은 날 주식회사우리은행의 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준으로 제시되어 있고, 2026.03.03. 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정이 기입됐습니다.
권리분석에서 가장 중요한 부분은 임차권입니다. 조원빈은 보증금 141,500,000원의 주택임차권을 2025.05.08. 등기했고 배당요구도 한 것으로 표시됩니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2019.12.06., 점유개시일 2022.01.09., 주민등록일과 확정일자 2022.01.10.이 적혀 있습니다. 다만 임차인 조사상 전입신고일이 확정되지 않아, 이 리포트에서는 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50278 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 3층305호 · 도로명주소 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 20층 중 3층 305호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 미납 관리비 | 787,580원 (2026.03.11. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산출, 그러나 확인할 권리가 있다
갑구에는 2022.01.03. 민간임대주택등기도 있습니다. 해당 등기에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간 동안 계속 임대되어야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 경매 이후 처리 여부는 입찰 전 원문과 관련 서류를 대조해야 할 확인사항입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 보증금 | 임대차·점유 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 조원빈 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 141,500,000원 | 계약 2019.12.06. 점유개시 2022.01.09. 확정일자 2022.01.10. | 대항력 미상 우선변제 미상 배당요구 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 조원빈의 임차권등기는 2025.05.08. 접수됐고 보증금은 141,500,000원입니다. 현재 최저매각가 133,700,000원보다 보증금이 크지만, 대항력이 확정되지 않았으므로 보증금 전액을 매수인 인수액으로 단정하지 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 실거래 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 191,000,000원의 70%인 133,700,000원으로, 1회 유찰된 상태입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 133,700,000원이 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 수하임1차는 105세대, 사용승인일은 2021.12.15.이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회로 표시됩니다. 최저가가 내려왔다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다는 실거래 원본을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 141,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 133,700,000원 가정에서는 집행비용 2,671,800원을 제외한 131,028,200원이 우리은행 근저당에 배당되고 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 총 채권 미배당은 8,345,071,800원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수 산출액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 광양시청·학교·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 3층 305호이며 기본 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 난방·지상 및 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지이며 서측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·중로1류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인의 대항력. 조원빈의 전입신고일과 실제 전입·점유 관계를 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 8,334,600,000원과 을구 1-1 변경 후 80,760,000원·공동담보 해제의 효력관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.03. 기입된 민간임대주택등기의 경매 이후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 미납 관리비. 2026.03.11. 기준 787,580원이 미납된 것으로 기재돼 있으므로 현재 금액과 공용부분 부담범위를 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교금액이 없어 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 산출”보다 대항력 확인이 먼저
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 191,000,000원에서 133,700,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인 조원빈의 보증금은 141,500,000원이며 대항력은 확정되지 않았습니다. 말소기준 근저당 역시 8,334,600,000원 설정과 80,760,000원 변경등기를 함께 확인해야 합니다.
또한 실거래 가격이 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다는 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “가격은 판단 보류, 권리는 추가 확인”입니다. 임차인의 대항력과 근저당 변경내용이 명확히 정리돼야 현재의 인수 0원 산출을 입찰 판단에 사용할 수 있습니다.
