광주지방법원 2026타경50284. 광양시 중동 수하임2차 201동 2802호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 225,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기상 핵심은 2022.11.07 설정된 우리은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 2024.10.14 등기된 신정수의 주택임차권과 2026.03.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 보증금 숫자만 보면 주의가 필요합니다. 임차보증금 225,000,000원은 현재 최저매각가 215,600,000원보다 9,400,000원 큽니다. 그러나 이 차액을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준일보다 뒤이므로 대항력 없음, 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 “최저가 + 미배당 보증금 ≈ 보증금”이라는 인수형 계산을 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 28층2802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상28층 · 28층 2802호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
임차인으로 확인되는 사람은 신정수 1명입니다. 임대차계약일은 2020.09.24, 확정일자는 2022.10.24이지만 실제 전입·점유개시일은 2022.11.15입니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 2022.11.07이므로 전입·점유가 8일 늦습니다. 이에 따라 대항력은 없고, 확정일자가 먼저 존재했더라도 우선변제 순위는 전입·점유 요건을 갖춘 시점을 기준으로 말소기준 근저당보다 뒤에 놓이는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신정수 | 전유부분 건물전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2022.11.15 | 2022.10.24 | 2024.10.14 | 없음 | 후순위 | 0원 |
② 가격 검증 — 감정가 70%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저가는 감정가 308,000,000원의 70%인 215,600,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에서 확인되는 동일 단지 최근 실거래 금액 비교표본은 없습니다. 따라서 215,600,000원을 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 금물입니다. 감정가 할인율과 실제 시장 할인율은 같은 개념이 아닙니다.
| 가격·경매 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 308,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 215,600,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 150,920,000원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 105,644,000원 | 감정가 34% |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 1.8회 | 수하임2차 경매 집계 |
| 동일 단지 경매 낙찰률 | 0.0% | 가격·환금성 보수적 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,818,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 211,781,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 215,600,000원 가정에서 집행비용 3,818,400원을 제외한 211,781,600원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 및 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 20,775,218,400원입니다. 이 미배당은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로, 주변에는 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고, 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용중이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 장방형 평지의 아파트 부지로, 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지규모. 수하임2차는 176세대, 준공일은 2022.10.31입니다. 동일 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 공부차이. 감정평가 대상 호수는 등기사항전부증명서상 28층 2802호이나 건축물대장상 층별 표시는 26층으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 계산. 신정수의 보증금 225,000,000원은 최저가보다 크지만 대항력이 없으므로 매수인 승계액은 0원입니다. 이를 대항력 인수형으로 계산하지 마세요.
- 임차권 배당관계. 전입·점유 2022.11.15, 확정일자 2022.10.24, 임차권등기·배당요구 2024.10.14의 순서를 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경. 20,762,000,000원의 말소기준 근저당과 같은 날 120,000,000원으로 기재된 변경등기·공동담보 해제의 정확한 효력을 원문으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 말소기준 근저당보다 앞선 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 관련 의무 적용 여부를 반드시 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 수하임2차의 실제 최근 거래금액을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 공부상 층수. 건축물대장상 26층, 등기사항전부증명서상 28층이라는 차이가 있으므로 건축물대장·등기부·현장 호수 표시를 대조하세요.
- 미납관리비. 2026.03.11 현황조사일 기준 미납관리비는 1,735,650원입니다. 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 배당표 성격. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “보증금이 더 크다”보다 중요한 건 대항력의 순서다
이 사건의 가장 큰 착시는 225,000,000원의 임차보증금입니다. 현재 최저가 215,600,000원보다 커서 얼핏 보면 낙찰 후 보증금을 추가로 떠안을 것처럼 보이지만, 말소기준 근저당은 2022.11.07, 임차인의 전입·점유는 2022.11.15입니다. 순서상 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 215,600,000원입니다.
다만 이것이 곧 좋은 입찰물건이라는 뜻은 아닙니다. 현재 가격을 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았고, 동일 단지 경매 집계도 평균 1.8회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 또 민간임대주택등기, 근저당 변경등기, 26층·28층 공부차이, 미납관리비 1,735,650원이 남아 있습니다. 결론은 “임차보증금 인수 위험은 낮지만, 가격과 서류 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근”입니다.
