광주지방법원 2026타경50302. 순천시 동외동 순천강남타워 4층401호로, 공부상 학원·사무소이고 현재는 공실인 근린시설입니다. 현재 소유자는 케이제이리츠유한회사이며 2016년 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2022.08.26. 설정된 순천제일신용협동조합 근저당권 252,000,000원입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 등기 흐름을 현재 말소기준만 보고 끝내면 안 됩니다. 2002년에 설정된 갑구 5번 가등기가 별도 주의사항으로 지정돼 있고, 종류를 확인해야 한다는 경고가 명시돼 있습니다. 배당 계산에서는 매수인 인수를 0원으로 잡고 있지만, 이 가등기의 성격과 현재 효력을 원본에서 확인하기 전에는 “권리가 완전히 깨끗하다”라고 단정할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50302 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 동외동 68-12 순천강남타워 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 학원, 사무소 · 현 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 내 4층401호 업무시설 |
| 소유자 | 케이제이리츠유한회사 · 2016.03.23. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 327,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 195,717,953원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기 확인이 핵심
임차인은 없습니다. 감정평가상 현 공실이고 임대 내역도 미상입니다. 말소기준은 2022.08.26. 순천제일신용협동조합 근저당권 252,000,000원입니다. 2023.11.16. 국 압류, 2025.07.15. 순천시 압류, 2026.03.05. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 실거래 비교값 없이 ‘70%라 싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 327,600,000원으로 감정가 468,000,000원의 70%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 특히 용도는 아파트가 아니라 근린시설·업무시설이고 현재 공실이므로, 실제 임대수익·공실기간·매매사례 확인이 가격 판단의 전제가 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 327,600,000원 | 252,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 229,320,000원 | 225,309,520원 | 26,690,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 160,524,000원 | 157,476,664원 | 94,523,336원 | 0원 |
현재 회차에서는 252,000,000원의 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여도 70,213,600원으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 26,690,480원, 3회 유찰 시에는 94,523,336원의 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 앞서 본 가등기 성격 확인과 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,386,400원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 순천제일신용협동조합 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,213,600원 |
집행비용은 약 매각가의 1.6%로 추정된 값입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 잔여와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 동외동 성동초등학교 남동측 인근이며, 주위는 간선도로변 한산한 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로변으로 차량 출입이 용이하고 대중교통 등 도로교통 사정도 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 학원·사무소이나 현재 공실입니다. 임대 내역은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물의 4층401호 업무시설이며 급·배수, 위생, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 747.0㎡, 사다리형·평지·상업용이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 919,300원/㎡입니다.
- 도로. 대로 및 소로에 접하고 출입도로 상태는 무난합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·특화경관지구·지구단위계획구역 등이 지정돼 있고, 대로3류에 접하며 소로3류·학교 등에 저촉됩니다.
- 공실. 현황조사일 2026.03.16. 기준 약 6년 전부터 비어 있는 상태로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 5번 김용순 명의 소유권이전청구권 가등기의 종류·현재 효력·소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 직접 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 합니다. 당해세라면 예상배당보다 먼저 차감될 수 있습니다.
- 관리비 확인. 2026.03.16. 기준 3층과 4층에 관한 관리비 약 20,000,000원이 미납된 상태로 조사됐습니다. 본건 4층401호에 귀속되는 금액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 약 6년 전부터 공실인 업무시설이므로 내부 상태, 원상복구·수선비, 재임대 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 인근 동종 근린·업무시설 매매·임대 사례 없이 할인율만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금·관리비 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 가등기다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 468,000,000원에서 한 번 유찰돼 327,600,000원까지 내려왔고, 임차인도 없으며 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 “인수 0원 안전형”으로 분류하기에는 확인할 것이 큽니다. 2002년 갑구 5번 가등기가 별도 경고로 남아 있고, 국세·지방세 당해세 가능성, 3층·4층 관리비 약 20,000,000원 미납, 약 6년 공실이라는 요소도 겹칩니다.
게다가 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 가격보다 권리·체납 확인이 우선입니다. 가등기의 성격과 효력, 세금 및 관리비 부담 범위를 원본으로 해소한 뒤에야 327,600,000원이 적정한 가격인지 판단할 수 있습니다.
