광주지방법원 2026타경50316. 여수시 국동 1010 국동아파트 102동 2층 206호, 전용 58.08㎡ 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층, 남동향·계단식이며 급배수·위생·보일러·화재탐지경보 설비가 확인됩니다. 현재 소유자는 김순심으로, 2025.04.09 상속을 원인으로 2026.03.18 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 기준은 2022.08.24 설정된 주식회사엘하비스트대부 근저당권 75,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리로 판정되어 있고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았으며 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 가격·노후도·관리비 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50316 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 국동 1010 국동아파트 102동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.08㎡ · 5층 건물 중 2층 · 남동향 · 계단식 |
| 소유자 | 김순심 · 2025.04.09 상속 원인 · 2026.03.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 91,691,736원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 준공 / 세대수 | 1981.08.11 / 580세대 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 권리분석상 말소기준은 2022.08.24 엘하비스트대부 근저당권 75,000,000원이며, 2026.03.26 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 매각가 93,800,000원을 전제로 한 배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 81.2%
국동주공 동일 면적 58.08㎡의 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 115,571,428원, 최신 거래 120,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 +6.2%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.08㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.02 | 58.08㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.07 | 58.08㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 58.08㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2025.06 | 58.08㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2025.06 | 58.08㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.04 | 58.08㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2024.12 | 58.08㎡ | 5 | 116,000,000원 |
| 2024.09 | 58.08㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2024.09 | 58.08㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2024.08 | 58.08㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2024.01 | 58.08㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.08㎡ | 7건 | 115,571,428원 |
전체 12건 평균은 112,750,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 표본인 최근 12개월 평균 115,571,428원을 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 93,800,000원은 이 최근 평균의 81.2%이고, 최신 2026.03 거래 120,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 +6.2%라 하락 추세 보정으로 가격 메리트를 깎아야 하는 상황도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘하비스트대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,711,600원 |
현재 회차에서는 엘하비스트대부의 채권최고액 75,000,000원이 전액 배당되고 16,711,600원이 소유자에게 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 93,800,000원 | 75,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 10,921,881원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 30,265,317원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자가 덜 배당받는 것과 매수인이 그 부족액을 떠안는 것은 이 사건의 배당 시나리오상 별개의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 국동 구봉중학교 남측에 위치하며, 주변은 아파트·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 206호, 남동향·계단식입니다. 급배수·위생·보일러·화재탐지경보설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사의 아파트 부지이며 광대세각에 접합니다. 공시지가는 645,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 대로2류·소로2류·중로3류, 주차장, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 국동주공은 580세대, 1981.08.11 준공 단지입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 7건의 평균은 115,571,428원이고 최근 거래 추세는 +6.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 93,800,000원은 최근 12개월 평균 115,571,428원의 81.2%입니다. 전체 평균 112,750,000원보다 최신 거래 지표를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 동일 면적 최신 거래는 2026.03, 2층, 120,000,000원입니다. 본건 역시 2층이므로 중요한 비교 표본입니다.
- 노후도 확인. 1981.08.11 준공 아파트이므로 내부 상태와 설비 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 미납 관리비. 2026.04.01 기준 949,970원이 확인됩니다. 입찰 전 최신 금액과 세부 내역을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.08.24 엘하비스트대부 근저당권으로 판정되어 있으며, 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 변동 여부를 최종 확인하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.3회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있으므로 실거래가 할인폭과 별도로 실제 매수 수요를 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 할인 구간
이 사건의 숫자는 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 현재 최저가 93,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 115,571,428원의 81.2%이고, 최신 거래 120,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 +6.2%로, 하락 추세 때문에 할인폭을 과대평가해야 하는 상황은 아닙니다.
반면 1981년 준공이라는 건물 노후성, 경매 통계상 평균 유찰 1.3회·낙찰률 0.0%, 그리고 미납 관리비 949,970원은 반드시 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮고 가격 메리트는 확인되지만, 노후도와 환금성을 현장에서 검증할 물건”입니다. 감정가 할인율보다 최근 실거래와 실제 물건 상태가 최종 응찰가를 결정해야 합니다.
