광주지방법원 2026타경50331. 광양시 중동 수하임2차 201동 26층 2604호로, 감정평가상 28층 건물 중 26층·남향의 주거용 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰된 215,600,000원입니다. 권리분석의 핵심은 보증금 225,000,000원의 임차권자 전병옥입니다. 금액만 보면 최저가를 넘어 부담스러워 보이지만, 전입신고와 점유개시는 2022.12.01, 말소기준 우리은행 근저당은 2022.11.07입니다. 전입이 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고, 데이터상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단순히 “감정가에서 30% 내려왔으니 싸다”고 볼 수 없습니다. 제공된 단지 정보에는 수하임2차 176세대·2022.10.31 준공 정보가 있지만, 비교 대상 면적은 84.107㎡이며 면적 일치가 확인되지 않았고 최근 실거래 금액도 제공되지 않았습니다. 따라서 현재 가격의 메리트는 실거래 시세 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50331 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 26층2604호 · 도로명 전라남도 광양시 행정2길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 28층 중 26층 2604호 · 남향 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 미납 관리비 | 969,670원 (2026.03.19 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 보증금 2.25억이 있어도 대항력은 없다
말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 전병옥의 임대차계약일은 2020.09.23, 확정일자는 2022.11.07이지만, 대항력 판단에 중요한 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.12.01로 말소기준보다 늦습니다. 매각물건명세서와 등기부를 토대로 한 판정도 대항력 없음이며, 임차권등기는 2024.12.30에 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전병옥 | 전유부분의 건물전부 | 225,000,000원 | 2022.12.01 | 2022.11.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 비교 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 215,600,000원으로 감정가 308,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 데이터상 150,920,000원(49%), 3회 유찰 시 105,644,000원(34.3%)까지 내려갑니다. 하지만 이 사건에는 해당 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 제공되지 않았습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 215,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 150,920,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 105,644,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 211,781,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 215,600,000원 가정 시 집행비용 3,818,400원을 제외한 211,781,600원이 우리은행 근저당 배당으로 계산되고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 20,775,218,400원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 수하임2차 201동 내에 위치하며 주위는 학교·공원·아파트단지·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 26층 2604호, 남향입니다. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 단지 동측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·중심상업지역에 포함되고 대로2류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 참고. 수하임2차는 176세대, 준공일은 2022.10.31로 제공돼 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 전병옥의 주민등록·점유개시 2022.12.01은 말소기준 2022.11.07 이후로, 데이터상 대항력은 없습니다.
- 근저당 변경등기 원본 대조. 우리은행 근저당 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경된 119,880,000원·공동담보 해제 기재를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 본건과 면적·층·동이 비교 가능한 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 2026.03.19 현황조사일 기준 미납 관리비 969,670원이 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 민간임대주택 등기가 있으며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 더 커도, 대항력이 없으면 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 숫자의 크기가 아니라 순위입니다. 임차보증금 225,000,000원은 현재 최저가 215,600,000원보다 크지만, 전병옥의 전입·점유가 2022.12.01로 말소기준 우리은행 근저당 2022.11.07보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 권리 측면에서는 가장 큰 임차보증금 승계 위험이 제거돼 있습니다.
반대로 가격은 아직 확답할 수 없습니다. 1회 유찰로 감정가 308,000,000원의 70%인 215,600,000원까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교할 최근 실거래가 없습니다. 여기에 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 변경등기 기재가 함께 존재하고, 미납 관리비 969,670원도 확인됩니다. 결론은 권리는 비교적 명확하지만 가격은 실거래 확인 전 보류입니다.
