광주지방법원 2026타경50337. 광양시 중동 수하임2차 201동 15층1501호입니다. 사건상 용도는 아파트로 기재되어 있지만 감정평가 이용상태에는 업무시설(오피스텔)로 적혀 있어 용도 표기를 함께 확인해야 합니다. 말소기준권리는 2022.11.07. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이시훈의 전입·점유개시일은 2024.04.26.으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고, 배당에서 보증금을 전부 받지 못하더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
현재 최저매각가는 감정가 242,000,000원에서 한 차례 유찰되어 169,400,000원입니다. 다만 동일 면적의 실거래 자료가 확보되지 않았고 단지 거래통계에도 최근 낙찰금액이 없어, 70%라는 할인율 자체만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 권리상 인수가 없다는 점과 시장가격이 싼지는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 제201동 제15층 제1501호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 행정2길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태 업무시설(오피스텔) · 지하1층 지상28층 중 15층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 161,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 미납 관리비 | 738,950원 (2026.03.19. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2022.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.12.12. 주택도시보증공사 가압류, 2025.01.24. 이시훈 주택임차권, 2026.03.10. 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 주택임차권의 보증금은 161,000,000원이나 전입신고일과 점유개시일이 모두 2024.04.26.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이시훈 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 161,000,000원 | 2024.04.26. | 2024.03.27. | 없음 | 배당요구 | 인수 0원 |
이시훈은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 임차권등기는 2025.01.24.이며 배당요구도 같은 날 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론 금지
현재 최저매각가는 169,400,000원으로 감정가 242,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 제시된 가격은 118,579,999원, 3회 유찰 시 83,005,999원입니다.
그러나 이 물건은 비교 대상으로 쓸 수 있는 최근 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 단지 통계에도 최근 낙찰금액·낙찰일이 없고, 대상 면적 84.1151㎡는 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 현 회차의 핵심은 권리상 인수 위험이 낮다는 점이지, 시세 대비 저가 매수 여부가 확인됐다는 점이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,418,000,000원 | 166,228,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 161,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,582,152,282원 중 166,228,400원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 2,415,923,882원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 아파트이나 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 토지는 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며, 주변에 아파트단지·공공기관·학교·근린생활시설 등이 소재한 중심상업지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 왕복6차선·동측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 중 15층이며 승강기·도시가스 난방·주차장·소방 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 평지·세로장방형, 토지면적 3,095.6㎡, 공시지가 967,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·중심상업지역에 포함되고 대로2류 및 중로2류에 접합니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 사용일자는 2022.10.31.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수. 이시훈 보증금 161,000,000원은 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 입찰 직전 매각물건명세서 원본의 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 기재되어 있습니다. 실제 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트와 감정상 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 존재합니다. 건축물대장과 집합건축물대장상 정확한 용도 확인이 필요합니다.
- 미납 관리비. 2026.03.19. 기준 미납 관리비 738,950원이 기재되어 있으므로 입찰 전 최신 금액과 공용부분 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일·유사 면적 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 우리은행 근저당 채권에도 미배당이 발생하며 주택도시보증공사 배당은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 미배당이 곧 매수인 인수를 의미하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 명확하지만, “싸다”는 아직 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 실제 임차인은 이시훈 1명이고, 보증금은 161,000,000원이지만 전입·점유개시일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 데이터상 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 242,000,000원에서 한 차례 유찰되어 169,400,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 동일 면적 최근 실거래가 없습니다. 권리상 안전성과 가격 메리트는 같은 말이 아닙니다. 여기에 민간임대주택등기, 사건상 아파트와 감정상 업무시설(오피스텔)의 용도 차이, 미납 관리비 738,950원을 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 실거래 확인 전 보류입니다.
