광주지방법원 2026타경50351. 광양시 중동 성호아파트 103동 703호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 69,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 48,300,000원으로 내려왔다는 사실이 아니라, 그보다 앞선 2022.04.27 전입과 2022.04.13 확정일자를 가진 임차인 임현민의 70,000,000원 보증금입니다. 임차권등기도 2024.03.13 마쳐져 있으며, 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 48,300,000원 중 집행비용 1,269,400원을 제외한 47,030,600원이 임차인에게 배당되고, 남은 22,969,400원이 매수인에게 넘어갑니다. 결국 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 71,269,400원입니다. 최저가만 놓고 “최근 시세의 89.2%”라고 판단하면 실제 부담을 크게 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50351 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 103동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 18층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사율현 · 2022.02.14 매매 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 78,581,786원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
현재 등기에서 기준이 되는 강제경매개시결정은 2026.03.16입니다. 임현민의 전입일 2022.04.27과 확정일자 2022.04.13은 그보다 앞서고, 주택임차권등기 역시 2024.03.13에 마쳐졌습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 有로 확인되며, 배당요구와 확정일자를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 배당 후 남는 보증금은 소멸하는 것이 아니라 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현민 | 전유부분 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.27 | 2022.04.13 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
② 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 48,300,000원 | 22,969,400원 | 71,269,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 33,810,000원 | 37,198,580원 | 71,008,580원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 23,667,000원 | 47,159,006원 | 70,826,006원 |
낙찰가는 48,300,000원에서 33,810,000원, 23,667,000원으로 내려가지만 인수액은 22,969,400원에서 37,198,580원, 47,159,006원으로 늘어납니다. 그래서 실질취득은 71,269,400원 → 71,008,580원 → 70,826,006원으로 보증금 70,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 이 사건에서는 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 접근이 그대로 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 89.2%, 실질취득은 131.6%
성호1차 동일 면적 59.94㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 54,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 43,000,000원, 전체 표본 최저는 41,000,000원, 최고는 69,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 15 | 56,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 54,166,666원 |
현재 최저가 48,300,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 89.2%입니다. 그러나 이 비율은 인수보증금을 제외한 숫자이므로 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다. 현재 회차 실질취득 71,269,400원은 최근 12개월 평균의 131.6%이고, 최신 거래 43,000,000원은 물론 표본 최고 거래가 69,000,000원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,269,400원 |
| 1. 임차인 임현민 보증금 | 70,000,000원 | 47,030,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 78,581,786원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 47,030,600원이 배당되고 부족분 22,969,400원은 매수인 인수로 예상됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 78,581,786원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중동초등학교 동측 인근으로, 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 7층 703호이며, 급배수·위생·난방·소방·도시가스·공용승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측 및 서측으로 공도와 연계되는 단지 내 도로가 정비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 705,200원/㎡입니다.
- 단지 규모. 성호1차 1,362세대, 1998.05.09 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 비교하지 말 것. 48,300,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 71,269,400원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 승계 확인. 보증금 70,000,000원 중 실제 배당되지 않는 잔액은 매수인 부담이므로 매각 결과와 배당액을 끝까지 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 37,198,580원·47,159,006원으로 늘어 실질취득은 약 7,000만원 수준입니다.
- 미납 관리비. 2026.03.19 현황조사일 기준 미납 관리비 2,188,510원이 있으므로 실제 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 54,166,666원, 최신 거래는 43,000,000원, 표본 최고 거래는 69,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 실질취득은 싸지 않다”
이 물건의 최저가는 감정가 69,000,000원의 70%인 48,300,000원입니다. 숫자 하나만 보면 최근 12개월 평균 54,166,666원보다 낮습니다. 그러나 임현민의 대항력 있는 보증금 70,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 미배당되는 22,969,400원을 매수인이 인수합니다.
따라서 실제 판단 기준은 48,300,000원이 아니라 71,269,400원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 131.6%이며 실거래 최고 69,000,000원보다도 높습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분을 인수액 증가가 상당 부분 상쇄합니다. 최저가는 할인됐지만 실질취득은 시세 이상. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수를 빼고 가격을 판단해서는 안 되는 전형적인 인수형 물건입니다.
