광주지방법원 2026타경50359. 광양시 중동 성호아파트 107동 11층 1103호, 전용 49.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 57,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 39,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일면적 평균 47,443,333원의 84.1%라 싸 보입니다. 하지만 이 물건은 최저가 자체가 실질 매수가격이 아닙니다. 2022년 6월 13일 전입과 확정일자를 갖춘 임차인 안재형의 보증금이 59,000,000원이고, 말소기준인 2025년 5월 8일 압류보다 앞서 대항력을 갖췄기 때문입니다.

현재 39,900,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,118,200원을 제외한 38,781,800원이 임차인에게 우선 배당되고, 남는 20,218,200원은 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건은 “3,990만원짜리 아파트”가 아니라, 대항력 임차보증금 때문에 실질취득 부담이 약 5,900만원 수준으로 고정되는 인수형 물건으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차권

말소기준은 2025.05.08. 갑구 13번 압류입니다. 이후 2026.03.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 안재형의 임대차는 전입일과 확정일자가 모두 2022.06.13.이고, 점유개시일도 2022.06.29.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 2024.07.31. 주택임차권등기까지 마쳐 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가 84.1%가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

성호1차 동일 면적 49.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 평균 47,443,333원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 13층 39,500,000원이고, 표본 최고가는 58,820,000원, 최저가는 35,000,000원입니다.

최저매각가 39,900,000원만 놓고 보면 최근 평균의 84.1%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 제대로 보여주지 못합니다. 대항력 보증금 59,000,000원을 실질취득 기준으로 보면 최근 12개월 평균 47,443,333원을 크게 웃돌고, 최신 거래 39,500,000원보다도 훨씬 높습니다. 심지어 최근 12건 최고 거래인 58,820,000원보다도 보증금이 높습니다. 따라서 “유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)

현재 회차 가정에서 임차인 보증금 미배당액은 20,218,200원으로 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 63,807,149원에는 배당이 없고, 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중동초등학교 남동측에 인접하며, 주변은 아파트 단지와 업무시설·점포 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 단지 주변으로 2차선 및 광대로 간선도로가 통과합니다.
• 건물. 1998년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상18층 건물의 11층이며 아파트로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로2류·중로2류·소로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 지정이 있습니다.
• 단지 규모. 성호1차는 1,362세대이며 동일 49.95㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
• 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.2회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 59,000,000원을 가격 기준으로 볼 것. 최저가 39,900,000원만 보고 시세 대비 84.1%라고 판단하면 안 됩니다.
• 현재 인수액 확인. 39,900,000원 배당가정에서 임차인 미배당 보증금 20,218,200원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
• 추가 유찰 구조 확인. 2회 유찰 시 인수 31,972,740원, 3회 유찰 시 인수 40,200,918원으로 증가합니다.
• 임차인 명도·보증금 관계 확인. 안재형은 전입·확정일자와 임차권등기를 갖춘 대항력 임차인입니다. 배당 후 잔존보증금 처리와 인도 관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 미납 관리비 확인. 2026.03.19. 현황조사일 기준 미납 관리비 954,920원이 기재돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,990만원 낙찰가”에 속으면 안 된다

이 사건은 숫자 하나만 보면 유찰로 가격이 크게 내려온 아파트처럼 보입니다. 그러나 권리구조를 붙여 보면 결론은 정반대입니다. 안재형의 보증금은 59,000,000원이고 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 현재 회차에서는 20,218,200원이 인수되고, 더 유찰되면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커집니다.

따라서 비교 기준은 39,900,000원이 아니라 약 59,000,000원 수준의 실질취득 부담입니다. 이는 최근 12개월 평균 47,443,333원과 최신 거래 39,500,000원을 모두 웃돌고, 최근 12건 최고 거래 58,820,000원보다도 높습니다. 유찰 할인은 존재하지만 경제적 할인은 사라지는 구조. 권리분석의 핵심은 선순위 임차보증금이며, 가격 메리트까지 감안하면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.