한 줄 평 최저가만 보면 6,600만원의 저가 아파트처럼 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 임차보증금 75,000,000원입니다. 배당으로 회수되지 않는 10,588,000원은 매수인 인수 가능성이 있으며, 실질취득가는 약 7,658만원 수준으로 최근 실거래 평균보다 높습니다.
감정가 / 최저가
66,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 예상
76,588,000원
낙찰가+인수 가능액
최근12개월 시세
56,316,666원
동일평형 12건
매수인 인수
10,588,000원
임차보증금 부족분
광주지방법원 2026타경50375. 광양시 중동 성호2차아파트 209동 608호 아파트입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 일반적인 근저당 구조가 아니라 말소기준권리 이전에 설정된 주택임차권입니다. 임차인 한정훈은 보증금 75,000,000원, 전입 2021.03.22, 확정일자 2021.03.03으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 6층608호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 장계식 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한정훈 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
임차권등기명령에 따른 주택임차권이 2025.04.14 을구 8번에 설정되어 있습니다. 전입일자와 확정일자가 확인되는 대항력 있는 임차인으로, 배당 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한정훈 | 75,000,000원 | 有 | 有 | 10,588,000원 가능 |
⚠️ 실질취득가 기준 판단 현재 최저가 66,000,000원에서 배당되는 임차보증금은 64,412,000원으로 예상됩니다. 부족분 10,588,000원이 인수되면 매수인의 실질 부담은 약 76,588,000원입니다. 낙찰가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
동일평형 최근 실거래 12건 평균은 56,316,666원입니다. 최저가는 66,000,000원이지만 임차보증금 인수 가능액을 반영하면 실질취득가는 시세 평균을 크게 초과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
⛔ 가격 판단 최저가 66,000,000원은 최근12개월 평균 대비 117.2%입니다. 여기에 인수 가능 보증금까지 반영하면 실질취득가는 약 76,588,000원으로 시세 대비 부담이 커집니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 임차인 한정훈 보증금 | 75,000,000원 | 64,412,000원 |
| 경매개시결정 | 75,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 vs 실거래
인수 가능 보증금을 반영한 실질취득 기준 비교
⚠️ 전세사기피해자 우선매수권 매각물건명세서에 전세사기피해자지원및주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 따른 우선매수권이 기재되어 있어 외부 낙찰 제한 가능성이 있는 닫힌 경매 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 대항력 임차인의 미배당 보증금 10,588,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 낙찰가 66,000,000원이 아니라 약 76,588,000원 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 및 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026.03.31. 기준 미납 관리비 997,210원이 있습니다.
맺으며 — “낙찰가는 싸지만 취득가는 다르다”
이 물건은 표면 최저가는 낮지만, 대항력 있는 임차보증금 인수가 핵심 변수입니다. 임차보증금 부족분을 반영하면 실질취득가는 시세보다 높아지고, 우선매수권까지 있어 일반적인 저가 낙찰 물건으로 보기 어렵습니다. 권리 분석의 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 승계 여부입니다.
