광주지방법원 2026타경50403. 순천시 연향동 연향2단지현대아파트 201동 12층 1201호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 136.33㎡입니다. 현재 소유자는 상속을 원인으로 지분을 취득한 문채이 5분의 2, 이지영 5분의 3입니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2023.06.19. 설정된 순천북부새마을금고 근저당권 273,000,000원이며, 2026.03.24. 같은 채권자가 임의경매개시결정을 받았습니다.
등기부에는 과거 여러 가압류·압류·근저당권이 있었지만 이미 말소된 권리가 대부분이고, 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 2023년 근저당과 그에 기한 경매개시결정입니다. 임차인 신고 내역이 없어 배당 후 매수인이 별도로 승계하는 임차보증금은 없으며, 배당 시나리오상 어느 회차에서도 인수액 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50403 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 연향동 1344 연향2단지현대아파트 201동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 136.33㎡ · 15층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 문채이 지분 5분의 2 · 이지영 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.06.19. 순천북부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 273,000,000원 |
| 청구액 | 437,022,198원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 기준
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2023.06.19. 순천북부새마을금고의 근저당권이고, 2026.03.24. 임의경매개시결정은 이 권리에 기초한 경매 절차입니다. 현재 소유권은 2025.11.02. 상속을 원인으로 2026.03.17. 문채이와 이지영에게 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장은 하락 중
현대2 동일 면적 136.33㎡의 실거래 12건 전체 평균은 273,875,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 이전의 300,000,000원대 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 7건 평균은 257,857,142원이고, 최신 거래는 2025.12. 280,000,000원입니다. 현재 최저가 201,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 136.33㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 136.33㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 136.33㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2025.04 | 136.33㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2025.04 | 136.33㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2025.03 | 136.33㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2025.02 | 136.33㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 136.33㎡ | 7건 | 257,857,142원 |
가격 자체는 1회 유찰을 거치면서 최근 거래 수준 아래로 내려왔습니다. 다만 더 중요한 신호는 최근 거래 평균이 이전 거래군보다 13.0% 낮아졌다는 점입니다. 2024.02.에는 301,500,000원, 2024.08.에는 300,000,000원, 2024.10.에는 295,000,000원 거래가 있었지만 2025년에는 220,000,000원부터 280,000,000원까지 거래됐습니다. 따라서 감정가 288,000,000원 대비 70%라는 숫자만으로 가격 안전성을 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 2. 근저당 · 순천북부새마을금고 | 273,000,000원 | 197,977,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 201,600,000원 가정 시 순천북부새마을금고 채권최고액 273,000,000원 중 197,977,600원이 배당되고 75,022,400원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 75,022,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 141,120,000원 | 138,344,320원 | 134,655,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 98,784,000원 | 96,605,888원 | 176,394,112원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천연향중학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·상가 등이 형성된 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 동측은 왕복 6~7차로 광대로, 서측·남측은 왕복 2차로 중로, 북측은 왕복 4차로 중로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 761,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 현대2는 494세대이며 준공일은 1994.12.19.입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 시세가 이전 대비 13.0% 하락해 가격 변동성을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 273,875,000원보다 최근 12개월 평균 257,857,142원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 대비 13.0% 낮습니다. 현재 할인폭만으로 미래 시세 안전마진을 확정하면 안 됩니다.
- 최신 거래 편차 확인. 2025.12. 같은 달에도 280,000,000원과 220,000,000원 거래가 있어 층·내부 상태 등에 따른 차이를 확인할 필요가 있습니다.
- 소유권·점유 현황 대조. 등기상 소유자는 문채이·이지영 공유이고 임차인 신고는 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 원본 대조하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제 등은 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 별도 비용을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 봐야 한다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.06.19. 순천북부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인이 없어 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 1회 유찰 후 최저가는 201,600,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 면적 평균 257,857,142원의 78.2%가 됐습니다. 가격만 보면 신건보다 분명한 여유가 생겼습니다.
다만 시장은 정지해 있지 않습니다. 최근 거래군은 이전보다 13.0% 낮아진 흐름이고, 동일한 2025.12.에도 280,000,000원과 220,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크보다 시세 하락과 개별 물건 가치의 확인이 승부처입니다. 현재 가격은 최근 평균보다 낮지만, 그 차이를 전부 안전마진으로 간주하지 않는 접근이 필요합니다.
