28,279,000원
창원지방법원 2025타경21776. 통영시 도산면 관덕리 608-1의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 블록조 슬래브지붕 2층으로 주택으로 이용 중이며, 토지는 257.0㎡의 대지입니다. 말소기준은 2003년 9월 29일 도산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 18,000,000원입니다. 현재 회차 28,279,000원 가정 배당에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 권리표만 보고 단순한 물건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 감정서상 제시외건물 ㄱ~ㄹ의 매각 포함과 함께, 목록1 일부 지상에 타인점유로 추정되는 제시외건물이 소재한다고 적혀 있습니다. 목록1은 이 타인점유 때문에 제한받는 가격으로 평가됐습니다. 감정평가에서도 주택 대부분이 장기간 공실이었던 것으로 추정돼 건물 상태와 설비 정상작동 여부의 재확인을 요구하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도산면 관덕리 608-1 · 경상남도 통영시 도산면 덕치2길 37 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 블록조 슬래브지붕 2층 · 외벽 벽돌쌓기 및 페인팅 · 내벽 벽지 및 일부 타일 · 샷시 창호 |
| 토지 | 대 · 257.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이중동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,255,430원 / 28,279,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 9,102,816원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 그러나 목록1 지상권은 원본 확인
건물 등기상 말소기준권리는 2003.09.29 도산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정됐던 통영시·세일공업주식회사·홍순설의 전세권은 이미 말소됐고, 2020년 강제경매개시결정, 2021년 홍순설 가압류, 2022년 국민건강보험공단 압류 역시 이미 말소된 상태입니다. 2025.08.07 새통영농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 3명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이중동 | 미상 | 2023.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성경 | 미상 | 2024.04.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호경 | 2층 일부 | 2022.08.23 | 2,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유자의 전입일은 모두 2003.09.29 말소기준 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 이중동·김성경은 보증금이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 5회 유찰 — 낮아진 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지
감정가 168,255,430원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 28,279,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 17% 수준입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 19,795,300원, 7회 유찰 시는 13,856,710원입니다.
하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 투자 메리트가 높다고 평가할 수 없습니다. 더구나 토지 일부의 타인점유 추정, 제시외건물, 장기간 공실 추정, 설비 상태 재확인 요소가 함께 존재합니다. 반복 유찰 자체도 현장·점유·상품성 확인 필요성을 높이는 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,279,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 909,022원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 도산농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,369,978원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 18,000,000원이 전액 배당되고 9,369,978원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·건물 상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 도산면 관덕리 덕치마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 주택으로 이용 중이나 대부분 장기간 공실이었던 것으로 추정돼 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 있으나 장기간 공실 추정으로 정상작동 여부를 재확인해야 합니다.
- 토지. 257.0㎡ 대지, 계획관리지역·자연취락지구이며 지형은 평지·자루형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 110,400원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 계획관리지역, 자연취락지구에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록1 지상권 원본 확인. 1996.12.03 접수 24213호 지상권에 대해 새통영농업협동조합 말소동의서가 제출됐으므로 동의서 내용과 실제 말소 조건을 확인하세요.
- 타인점유 추정 제시외건물 확인. 목록1 일부 지상 제시외건물의 소유자·점유자와 토지 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함 범위 확인. 감정서상 제시외건물 ㄱ~ㄹ은 일괄매각에 포함됩니다. 현황과 감정서 도면을 대조하세요.
- 이중동 점유관계 확인. 조사상 점유자 이중동이 소유자·채무자와 동일하므로 실제 임대차관계와 점유 형태를 확인하세요.
- 김성경·이중동 보증금 확인. 두 점유자는 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현장 계약관계를 재확인하세요.
- 건물·설비 상태 확인. 대부분 장기간 공실이었던 것으로 추정돼 내부 상태, 급배수·난방 등 설비 정상작동 여부를 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 17%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현장 확인이 먼저”
이 사건은 현재 5회 유찰돼 168,255,430원의 감정가가 28,279,000원까지 내려왔습니다. 등기·배당 구조만 보면 말소기준 근저당 이후 권리는 정리되고 매수인 인수액도 0원입니다. 조사된 세 점유자의 전입 역시 모두 말소기준보다 늦습니다.
하지만 낮은 최저가가 곧 안전한 물건이나 싼 물건이라는 뜻은 아닙니다. 목록1 일부의 타인점유 추정 제시외건물, 목록1의 1996년 지상권 말소동의서, 장기간 공실 추정 건물과 설비 상태가 핵심입니다. 실거래 자료도 없어 시세 대비 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 낮지만 현장·점유·토지사용관계 검증이 선행돼야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
