창원지방법원 2025타경21777. 거제시 양정동 양정주택7동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정요항표의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반목구조 기타지붕 2층으로 조사됐습니다. 등기부상 소유자는 윤치규이고, 현재 말소기준권리는 2022년 12월 20일 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 220,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024년 9월 27일 한국주택금융공사로 이전등기됐습니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 손예진 근저당권과 경남신용보증재단의 근저당권가처분, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 진짜 쟁점은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사상 PIAO YUEZI가 2014.02.28 전입한 것으로 조사됐고, 이는 말소기준권리보다 훨씬 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정해서는 안 되지만, 반대로 배당표의 인수액 0원만 믿고 안전하다고 결론낼 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21777 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 양정동 362-20 양정주택7동 |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기타지붕 2층 · 외벽 드라이비트 및 일부 벽돌 · 내벽 벽지·타일 · 샷시창호 |
| 소유자 | 윤치규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 433,122,120원 / 103,993,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 청구금액 | 216,764,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2022.12.20 을구 6번 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 220,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2024.09.27 한국주택금융공사로 이전 |
| 토지 자료 | 지목 대 · 512.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 352,100원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 물건 감정서상 ㄱ, ㄴ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 확인할 선행 전입
2013년에 설정됐던 거제새마을금고 근저당권 2건과 2015년 진주축산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 이후 설정된 손예진의 30,000,000원 근저당권과 이에 대한 경남신용보증재단 가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 확인 — 실제 조사 1명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| PIAO YUEZI | 2014.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능성 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자 1명입니다. 현재 확인되는 정보만으로 보증금 합계나 매수인 인수액을 숫자로 확정해서는 안 됩니다. 특히 전입시점이 말소기준권리보다 앞서므로 임대차계약서, 실제 점유, 주민등록 유지 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 최신 현황으로 다시 대조해야 합니다.
② 가격·회차 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 말할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 103,993,000원으로 4회 유찰된 회차이며, 자료상 감정가의 24% 구간입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 72,795,100원, 6회 유찰 시 50,956,570원입니다. 그러나 동일 물건의 최신 실거래 비교 근거가 없어 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 103,993,000원 | 24% | 148,262,902원 |
| 5회 유찰 시 | 72,795,100원 | 17% | 178,915,212원 |
| 6회 유찰 시 | 50,956,570원 | 12% | 200,360,648원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,993,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,902원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 220,000,000원 | 101,737,098원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 손예진 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 250,000,000원 중 예상배당은 101,737,098원, 미배당은 148,262,902원입니다. 을구 6번 근저당권은 2024.09.27 한국주택금융공사로 이전등기돼 있습니다. 위 배당계산은 임차보증금과 우선변제권이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당·인수 결과와 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 양정동 양정저수지 북서측 인근. 전원주택, 단독주택 및 일부 농경지가 혼재하는 근교농촌지대로 조사됐으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리와 대중교통 이용 등 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 일반목구조 기타지붕 2층입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 512.0㎡, 계획관리지역, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 352,100원/㎡입니다.
- 규제. 감정요항표에는 계획관리지역, 모든 축종 제한 가축사육제한구역, 아이샘터유치원 상대보호구역 및 절대보호구역이 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 전기설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 물건 감정서상 ㄱ, ㄴ이 매각에 포함됩니다.
⑤ 주소·현황 차이 — 현장 대조가 필요한 부분
등기사항에 표시된 부동산은 양정동 362-20, 362-11, 362-13, 362-14, 362-15, 362-17, 362-18, 362-19, 362-21, 362-22, 362-23, 362-24, 362-25, 362-26, 362-27의 양정주택7동입니다. 말소기준 근저당권의 공동담보에는 양정동 362-23 및 362-26 윤치규 지분이 기재돼 있습니다. 입찰 전 실제 건물 위치와 일괄매각 토지 범위, 제시외 물건을 현장에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. PIAO YUEZI의 임대차계약서와 보증금부터 확인해야 합니다. 이 금액이 확인돼야 매수인 인수 위험과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 2014.02.28 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단합니다.
- 점유·전입 유지 확인. 현황조사 이후 현재까지 실제 점유와 주민등록 상태가 유지되는지 최신 자료로 재확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 우선변제권 관련 자료를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2022.12.20 농협은행주식회사 근저당권이 2024.09.27 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 원본 등기부와 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가 24%까지 내려왔어도 실거래 비교 근거와 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마십시오.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 물건 ㄱ, ㄴ 포함 여부와 양정동 362-20 외 14필지의 실제 경계·이용관계를 확인해야 합니다.
- 주소·지번 현장 대조. 양정2길 98과 현황상 양정2길 93, 공부상 소재지와 현황상 362-23의 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%라는 숫자보다, 보증금 미상이 먼저다”
4회 유찰로 최저매각가가 103,993,000원, 감정가의 24%까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 매력이 있어 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 그 숫자보다 2014.02.28 전입한 PIAO YUEZI의 보증금이 얼마인지가 먼저입니다. 말소기준권리 2022.12.20보다 전입이 앞서고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문에, 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
더구나 동일 물건의 최신 실거래 비교 근거가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 사건상 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택이고, 일괄매각·제시외 물건 포함 및 공부와 현황의 주소·지번 차이도 있습니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 가격 판단보다 임차보증금과 점유관계 확인이 먼저입니다. 확인 전에는 최저가가 더 내려가더라도 실질취득비용과 권리위험이 함께 확정되는 것이 아닙니다.
