창원지방법원 2025타경31245. 경상남도 하동군 진교면 진교리 641-4에 관한 경매입니다. 등기상 소유자는 류진영이며, 말소기준권리는 2014년 3월 26일 사천시 명의로 등기된 압류로 표시되어 있습니다. 이후 설정된 2022년 5월 12일 국제종합기계 주식회사의 근저당권과 2025년 9월 22일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리상 인수액이 없다는 사실과 물건 자체가 안전한 투자라는 판단은 별개입니다. 감정평가서에는 단독주택으로 기재되어 있지만 사건 분류는 연립/다세대 + 토지입니다. 건물의 공부상 면적과 실측 면적, 지붕 재료도 다르게 기재되어 있습니다. 또한 제시외 건물의 매각 포함 여부와 컨테이너 제외 범위를 정확히 구분해야 합니다. 권리 인수 부담은 낮아 보이지만, 물건의 실제 가치와 매각 범위는 원본 서류 및 현장 확인이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31245 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 진교면 진교리 641-4 도로명주소: 경상남도 하동군 진교면 민다리길 151-1 |
| 사건상 물건 분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정평가상 이용상태 | 기호 4) 단독주택으로 이용 중인 것으로 기재 |
| 토지 | 대지 102.0㎡ · 제2종일반주거지역으로 기재된 토지 정보 |
| 소유자 | 류진영 |
| 감정가 / 최저가 | 37,527,000원 / 12,872,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 티와이엠(합병 전 국제종합기계 주식회사) / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기사항전부증명서 | 창원지방법원 하동등기소 · 2026.07.12 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 추정액은 0원
말소기준권리: 2014년 3월 26일 사천시 압류입니다. 그보다 앞선 2013년 설정 근저당권은 2019년 4월 5일 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2017년의 강제경매개시결정과 가압류 역시 이후 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매와 관련된 2022년 근저당권 및 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
2022년 근저당권의 채권최고액은 150,000,000원입니다. 등기상 채무자는 농업회사법인주식회사서준으로 기재되어 있어 소유자 류진영과 다릅니다. 부동산이 제3자의 채무를 담보하는 구조일 수 있으므로 담보 설정 경위와 공동담보 범위를 확인할 필요가 있습니다. 해당 근저당권에는 진교리 641-4 외에 진교리 601-1, 진교면 고룡리 산101-2 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이번 경매의 실제 매각 대상과 다른 공동담보 부동산의 범위를 매각물건명세서 및 관련 등기와 대조해야 합니다.
② 감정평가·매각범위 — 면적과 현황의 불일치
이 사건에서 가장 중요한 실물 확인 사항은 건물의 표시와 실제 상태가 일치하지 않는다는 점입니다. 감정평가 자료에는 공부상 면적과 실측 사정 면적이 다르게 기재되어 있고, 지붕 재료 역시 공부상 표시와 현황이 다릅니다.
| 확인 항목 | 기재 내용 | 분석상 의미 |
|---|---|---|
| 건물 용도 | 사건 분류는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 기호 4)는 단독주택 | 물건 분류와 실제 이용상태를 원본 서류로 대조 |
| 공부상 면적 | 22.48㎡ | 건축물대장 및 등기 표시 확인 |
| 실측 사정 면적 | 52.5㎡ | 감정평가는 실측 사정 면적 기준으로 진행된 것으로 기재 |
| 지붕 | 공부상 슬레이트지붕 · 현황 강판지붕 | 실제 건물 상태와 공부상 표시의 차이 확인 |
| 제시외 건물 | 감정서상 ‘ㄱ’ 건물 매각 포함 | 포함된 건물의 위치·구조·점유 상태 확인 |
| 컨테이너 | 인접 필지와 걸쳐 소재하는 컨테이너 1동 · 매각 제외 | 낙찰 대상과 제외 대상의 경계를 현장에서 구분 |
특히 공부상 22.48㎡와 실측 사정 52.5㎡의 차이는 단순한 표시 차이로 넘기지 않는 것이 좋습니다. 실제 건축물의 범위, 증축 여부, 건축물대장과 현황의 일치 여부, 매각 대상에 포함되는 부분을 확인해야 합니다. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 컨테이너는 제외되므로, 현장 경계가 불명확하다면 낙찰 후 사용 및 권리관계에 관한 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 12,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 631,696원 |
| 2. 근저당권 · 국제종합기계 주식회사 | 150,000,000원 | 12,240,304원 |
| 채권자 미배당 | 137,759,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 4.9%로 추정한 금액이며, 당해세 등 실제 배당 순위에 영향을 주는 사항은 별도 확인이 필요합니다. 채권자 미배당액 137,759,696원은 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액으로 계산된 금액은 아닙니다.
④ 가격 판단 — 최저가율만으로 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격과 비교해 시세보다 저렴한지 판단할 근거를 확정할 수 없으므로, 가격 메리트는 판단 유보가 타당합니다.
이 사건은 이미 3회 유찰되었습니다. 다음 회차 가격이 낮아질 수는 있지만, 가격 하락 자체가 물건의 가치를 보장하지는 않습니다. 특히 건물의 공부상 면적과 실측 면적이 다르고, 사건 분류와 감정평가상 용도도 다르며, 컨테이너는 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 입찰가를 정하기 전에 매각 범위와 실제 사용 가능한 면적을 확인하고, 주변의 유사 주택·토지 거래를 별도로 비교해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 12,872,000원 | 12,240,304원 | 137,759,696원 |
| 4회 유찰 시 | 9,010,400원 | 8,448,213원 | 141,551,787원 |
| 5회 유찰 시 | 6,307,280원 | 5,793,749원 | 144,206,251원 |
회차별 금액은 주어진 시나리오를 기준으로 한 추정치입니다. 실제 매각가·집행비용·배당액은 매각 결과와 배당 순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모
- 주위환경. 감정평가상 기호 1) 토지는 남양마을회관 북동측 인근으로 농경지·자연림 등이 형성된 지역에 위치합니다. 기호 2) 토지는 민다리체육공원 서측 인근으로 자연림 등이 형성되어 있고, 기호 3) 토지는 진교초등학교 북측 인근으로 단독주택 등이 형성된 지역에 위치합니다. 각 대상의 주변환경이 서로 다르므로 지번별로 접근해야 합니다.
- 교통. 감정평가에는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통인 것으로 기재되어 있습니다. 실제 진입로 상태와 차량 접근 가능 범위는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용계획. 감정평가 대상 필지별로 보전관리지역·준보전산지, 계획관리지역, 도시지역·제2종일반주거지역 등이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역과 학교 관련 보호구역도 포함되어 있으므로 각 필지별 토지이용계획확인서를 확인해야 합니다.
- 토지 상태. 표시된 토지 정보에는 지목 대, 면적 102.0㎡, 평지, 사다리형, 세로한면(가) 도로접면 및 공시지가 195,900원/㎡가 기재되어 있습니다. 해당 정보가 실제 매각 대상 필지에 어떻게 적용되는지 원본 지적 자료와 대조해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 단층 시멘트벽돌조 건물이며, 슬레이트지붕에서 강판지붕으로 변경된 현황이 기재되어 있습니다. 공부상 면적과 실측 면적이 다른 만큼 건축물대장, 현장 상태 및 매각 포함 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변환경에 농경지·자연림 및 단독주택 지역이 포함되어 있어, 유사 거래와 실제 이용 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 최저가율만으로 향후 매도 가능 가격을 추정하지 않는 것이 좋습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 순위 원본 대조. 2014년 사천시 압류를 말소기준권리로 판단한 근거를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만, 전입세대·실제 점유자·사용 현황 및 인도 가능 여부는 현황조사서와 현장 확인으로 별도 검증하세요.
- 면적 차이 검증. 공부상 22.48㎡와 실측 52.5㎡의 차이, 지붕 재료 변경 및 실제 건축물 범위를 확인하세요. 건축물대장과 현장 측량 자료를 대조하는 것이 중요합니다.
- 매각 대상 구분. 제시외 건물 ‘ㄱ’은 매각에 포함되고 인접 필지와 걸친 컨테이너는 제외됩니다. 현장에서 경계를 식별하고 제외 대상의 점유·사용 관계를 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 2022년 근저당권에 진교리 641-4, 진교리 601-1 및 고룡리 산101-2가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이번 사건의 매각 대상과 각 필지의 등기·토지이용 상태를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 필지별 용도지역과 학교보호구역 등 제한사항을 토지이용계획확인서로 대조하고, 실제 사용 및 건축 가능 범위는 관계 기관에 확인하세요.
- 시세와 환금성 검증. 유사 주택·토지의 실거래 및 매도 가능성을 조사한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 취득 비용 계산. 낙찰가 외 취득 관련 세금, 등기 비용, 수리비, 점유 정리 비용 등 실제 지출을 반영해 총투입액을 산정하세요. 실질취득 추정액 12,872,000원은 낙찰가 기준이며 부대비용을 포함한 총취득원가가 아닙니다.
- 배당표 확인. 채권자 미배당액은 낙찰자 인수액과 다릅니다. 다만 실제 배당은 집행비용과 우선채권 등 구체적인 배당 순위에 따라 달라질 수 있으므로 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원이어도, 현황 확인은 생략할 수 없다
창원지방법원 2025타경31245는 현재 최저매각가 12,872,000원, 감정가 대비 약 34.3%, 매수인 인수 추정액 0원이라는 특징을 갖습니다. 확인된 임차인이 없고, 등기상 2022년 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어 권리 인수 부담은 낮아 보입니다.
그러나 권리상 인수 부담이 낮다는 사실이 곧 투자 안전성이나 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 사건 분류와 감정평가상 이용상태의 차이, 공부상 면적 22.48㎡와 실측 52.5㎡의 차이, 지붕 재료의 차이, 제시외 건물 포함 및 컨테이너 제외 범위가 핵심 확인 사항입니다. 비교 가능한 시세를 기준으로 저렴하다고 판단할 근거도 별도로 마련해야 합니다.
따라서 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 먼저 매각 대상과 실제 현황을 확인하고, 다음으로 필지별 권리·규제 및 사용 가능 범위를 대조한 뒤, 유사 거래와 총투입비용을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다. 현재의 낮은 최저가만을 근거로 입찰을 결정하기보다, 불일치 사항을 해소할 수 있는지부터 검증하는 접근이 필요합니다.
