창원지방법원 2025타경31245. 하동군 진교면 진교리 641-4, 도로명 민다리길 151-1 물건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 감정가 37,527,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 18,388,000원까지 내려왔습니다. 권리관계의 핵심은 2014년 3월 26일 사천시 압류이고, 이후 현재 소유권 이전과 근저당·경매개시결정이 이어진 구조입니다.
등기상 과거 유재경 근저당권, 교보생명보험 강제경매, 예스자산대부 가압류·강제경매는 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 주요 담보권은 2022년 국제종합기계주식회사 근저당권 150,000,000원이고, 이 권리는 말소기준인 2014년 압류보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31245 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 진교면 진교리 641-4 · 경상남도 하동군 진교면 민다리길 151-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 소유자 | 류진영 (단독소유) |
| 토지 | 대 · 102.0㎡ · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 37,527,000원 / 18,388,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기소 / 발급일 | 창원지방법원 하동등기소 / 2026.07.12 |
① 권리 흐름 — 2014년 사천시 압류가 기준
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2014.03.26. 사천시 압류이고, 그 뒤 설정된 2022년 국제종합기계주식회사 근저당권 150,000,000원과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 유재경 근저당권은 2019년 말소됐고, 교보생명보험 및 예스자산대부 관련 강제경매·가압류도 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 현황·감정 — 가격보다 먼저 볼 부분
이 물건은 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔지만, 현황상 확인할 사항이 분명합니다. 감정평가에 따르면 건물은 시멘트벽돌조 단층이고 단독주택으로 이용 중입니다. 공부에는 면적 22.48㎡, 스레트지붕으로 표시되어 있으나 실제 사정 면적은 52.5㎡, 현황 지붕은 강판지붕으로 확인되어 실측사정 면적을 기준으로 평가됐습니다.
토지는 제2종일반주거지역이며 공시지가는 195,900원/㎡입니다. 도시지역·제2종일반주거지역에 속하고 소로3류에 접하며, 가축사육제한구역과 학교 관련 절대·상대보호구역이 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이 항목 자체에는 별도 기재가 없으나, 매각물건명세서 비고에는 건물 면적 및 지붕의 공부·실측 차이가 명시되어 있습니다.
③ 배당 — 담보권 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 730,984원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 국제종합기계주식회사 | 150,000,000원 | 17,657,016원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 18,388,000원 가정. 채권자 총 청구액 150,000,000원 중 17,657,016원이 배당되고 미배당액은 132,342,984원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 18,388,000원 | 49% | 132,342,984원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 12,871,600원 | 34% | 137,760,089원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 9,010,120원 | 24% | 141,552,062원 | 0원 |
가격이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체는 눈에 띕니다. 그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 연립/다세대 + 토지 성격에 감정상 단독주택 이용, 공부와 실측의 차이, 제외 컨테이너까지 겹쳐 있으므로 현장 상태와 토지·건물 구성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진교리 진교초등학교 북측 인근 지역은 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조, 공부상 스레트지붕이나 현황은 강판지붕인 단층 건물이며 외벽 몰탈 위 페인팅, 새시창호, 위생설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 102.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 등이 포함되고 소로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.03.26. 사천시 압류를 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 등기 원본을 재확인합니다.
- 임차·점유 확인. 현재 임차인은 없으나 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장에서 확인합니다.
- 공부·실측 차이. 공부상 22.48㎡·스레트지붕과 실측 52.5㎡·강판지붕의 차이가 가치와 이용에 미치는 영향을 확인합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ‘ㄱ’은 매각 포함이므로 형태·면적·사용 상태를 직접 확인합니다.
- 제외 컨테이너. 인접필지와 걸친 컨테이너 1동은 매각 제외이므로 경계와 사용관계를 확인합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현지 매매·토지가격을 별도 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체 확인이 먼저다
이 사건은 임차인도 없고 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순한 편입니다. 2014년 사천시 압류를 기준으로 뒤의 국제종합기계주식회사 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
반면 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 현황에 있습니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 18,388,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 여기에 공부상 22.48㎡와 실측 52.5㎡의 면적 차이, 스레트지붕과 강판지붕의 차이, 제시외 건물 포함, 컨테이너 매각 제외가 동시에 존재합니다. 권리는 확인 가능하지만 가격과 현황은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
