창원지방법원 2025타경21784. 통영시 사량면 돈지리 243, 지목은 유원지이고 토지면적은 441.0㎡입니다. 감정 이용상태에는 주거기타로 기재되어 있으며, 현재 최저매각가는 감정가 136,452,160원의 약 34.3%인 46,803,000원입니다. 권리 흐름에서는 현재 말소기준으로 계산된 권리가 2024년 8월 12일 경남신용보증재단의 가압류 15,000,000원이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “권리 깨끗한 저가 물건”으로 보면 안 됩니다. 2024년 2월 설정됐던 서연주 명의 근저당권 250,000,000원과 그 근저당권에 대한 가처분은 2026년 1월 말소됐습니다. 따라서 등기상 이미 말소된 권리를 낙찰자가 인수하는 구조는 아니지만, 현장과 이용가치 쪽에는 별도의 확인 포인트가 남습니다. 특히 일괄매각이면서 일부 제시외 물건과 이동식 카라반·철구조물이 매각에서 제외되고, 건축물 등기와 일반건축물대장의 현황도 일치하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21784 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 사량면 돈지리 243 · 경상남도 통영시 사량면 내지길 22-23 |
| 용도 / 지목 | 토지 · 유원지 / 지목 유원지 · 토지이용상황 주거기타 |
| 토지면적 | 441.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로각지(불) |
| 소유자 | 권영환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 136,452,160원 / 46,803,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 별도의 임차인 신고는 확인되지 않으며, 감정평가상의 임대관계는 “미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·확정일자에 따른 임차인 인수액은 예상배당에서 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 점유관계와 명도대상은 현장에서 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 해석 — 감정가의 34.3%가 곧 ‘시세 대비 할인’은 아니다
현재 회차 최저가는 46,803,000원으로 감정가 136,452,160원의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 유찰 시 시나리오는 32,762,099원, 그 다음은 22,933,469원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 46,803,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 32,762,099원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 22,933,469원 | 0원 |
그러나 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 이 사건은 지목이 유원지이고, 자연환경보전지역·자연취락지구·수산자원보호구역 등 이용제한이 얽혀 있습니다. 매각 제외 시설과 건축물 현황 불일치도 있습니다. 따라서 최저가 자체보다 실제 이용 가능성, 인허가·규제, 제외물건 처리, 건축물 현황을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,242,454원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,560,546원 |
현재 회차 예상배당에서는 경남신용보증재단 가압류 15,000,000원이 전액 배당되고, 30,560,546원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 사량면 돈지리 ‘내지마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 441.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 63,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역이며 자연취락지구가 저촉되고, 수산자원보호구역도 저촉됩니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 일괄매각. 일괄매각이지만 감정서상 제시외 물건 ㄹ·ㅁ은 매각에서 제외되고, 이동식 카라반과 철구조물도 매각 제외입니다.
- 건축물 현황. 목록3은 등기사항전부증명서의 ‘경량철골구조 판넬(경사)지붕 단층 야영장시설 17.84㎡’와 일반건축물대장의 ‘경량철골 구조 관리동 17.84㎡, 경량철골구조 17.64㎡’가 서로 일치하지 않습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요. 이용제한과 현황을 먼저 확인해야 합니다.
- 건축물 대조. 등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적·용도 현황이 일치하지 않으므로 현장 구조와 행정상 처리 가능성을 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 카라반·철구조물과 제시외 물건 ㄹ·ㅁ은 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 토지·시설 이용에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 자연환경보전지역·자연취락지구·수산자원보호구역 등에서 가능한 건축·영업·개발 행위를 확인하세요.
- 점유·명도. 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 배당관계 대조. 가압류 15,000,000원은 예상배당상 전액 배당되지만 사건 청구금액 95,000,000원은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 이용 가능성을 먼저 본다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 이미 말소된 근저당권과 가처분을 제외하면 현재 말소기준은 경남신용보증재단의 15,000,000원 가압류이고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건 자체입니다.
3회 유찰로 최저가가 46,803,000원까지 내려왔지만, 지목 유원지·자연환경보전지역·수산자원보호구역, 건축물 현황 불일치, 매각 제외 시설이 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 “34.3%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라 “실제로 어떻게 쓸 수 있는지 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 인수는 낮지만 현장·이용·환금성 확인 부담이 커, 종합 평가는 C로 봅니다.
