인수 0원·최근 시세의 50.7% — 그러나 3회 유찰과 오래된 공동담보 근저당 확인이 핵심

창원지방법원 2025타경21823. 거제시 옥포동 옥포혜성아파트 104동 5층 505호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 박재완은 2013.05.07 매매가 105,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 104,400,000원의 근저당이 설정된 뒤 2014.04.16 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 한국주택금융공사가 72,113,082원을 청구하며 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리관계의 가장 오래된 축은 1994.12.21 설정된 한국주택은행 명의의 채권최고액 9,711,000,000원 공동담보 근저당입니다. 배당 시뮬레이션은 이 권리를 말소기준으로 삼아 매각대금 대부분을 선순위 근저당에 배당하고, 그 뒤의 근저당과 신청채권자에게는 배당이 없는 것으로 계산합니다. 매수인이 미배당 채권을 떠안는 구조는 아니므로 실질취득액은 최저가와 같은 21,952,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만, 말소기준 원문 확인은 필수

배당 계산상 말소기준은 1994.12.21 한국주택은행의 공동담보 근저당입니다. 이후 설정된 국민은행·농협은행 근저당과 한국주택금융공사로의 권리이전, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.01.14 전입한 임차인 노화옥도 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

노화옥은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금 미배당분이 발생하더라도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 50.7%

혜성아파트 동일 면적 59.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가는 31,000,000원~59,000,000원, 평균은 43,291,666원이며 최신 거래는 2026.07의 40,000,000원입니다.

매수인 인수가 없으므로 실질취득액은 최저가와 같은 21,952,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 50.7%이며, 최신 거래 40,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 64,000,000원은 최근 실거래 최고가 59,000,000원보다 높지만, 3회 유찰을 거친 현재 가격은 실거래 구간 아래에 놓여 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 21,952,000원 가정)

총 채권액 9,956,835,774원 중 예상 배당액은 21,156,864원이며, 미배당액은 9,935,678,910원입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 72,113,082원도 현재 시나리오에서는 배당되지 않습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며, 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 정확한 배당표에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 옥포동 옥포운동장 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 서측 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층으로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류와 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 498세대 단지이고 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 31,000,000원부터 59,000,000원까지 넓게 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원문 확인. 1994.12.21 공동담보 근저당과 2002.11.12 일부포기·말소 기록의 정확한 범위를 등기사항전부증명서 원문에서 대조하세요.
• 임차인 서류 확인. 노화옥의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 배당요구 서류로 우선변제·최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사에서 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 벽지·창호·난방·급배수 상태와 수선 필요 범위를 별도로 점검하세요.
• 최상층 점검. 본건은 5층 건물의 5층입니다. 최근 12건 중 5층 거래는 없으므로 층별 가격 보정과 누수 가능성을 확인하세요.
• 점유·명도. 대항력은 없지만 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 낙찰 후 인도명령과 명도 협의 일정을 고려하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 임차인 최우선변제 가능성은 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
• 가격 기준. 최저가만 보지 말고 실질취득액 21,952,000원에 내부 수선비와 명도비용을 더한 총투입액을 최신 거래 40,000,000원 및 최근 평균 43,291,666원과 비교하세요.

맺으며 — “가격은 낮지만, 서류와 상태 확인이 먼저다”

이 물건은 대항력 있는 임차인이나 매수인이 승계할 권리가 확인되지 않아 인수액 0원, 실질취득액 21,952,000원으로 계산됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 43,291,666원의 50.7%라는 가격 차이는 명확한 장점입니다.

그러나 3회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 내부 미확인, 최상층이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 특히 1994년 공동담보 근저당과 2002년 일부포기·말소 기록의 범위는 배당구조를 좌우하는 핵심 확인사항입니다. 임차인의 대항력 인수 위험은 낮지만, 정확한 배당순위와 현장비용을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 없고 가격은 낮지만, 원문 등기와 내부 상태 확인을 마친 뒤에야 가격 메리트가 완성되는 물건입니다.