창원지방법원 2025타경21831. 통영시 무전동 987-10, 도로명주소 안개2길 39의 토지와 숙박시설을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층으로, 감정 당시 스위트모텔로 이용되었으나 현황은 공실입니다. 사용승인일은 1996.01.10, 증축일은 1997.01.03이며 토지는 166.0㎡, 일반상업지역입니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 645,448,160원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 221,389,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숙박시설은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래를 바로 대입하기 어렵고, 확인 가능한 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 무전동 987-10 · 경상남도 통영시 안개2길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(스위트모텔) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층·지상 5층 · 사용승인 1996.01.10 · 증축 1997.01.03 |
| 토지 | 대 166.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 908,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사기현 (2022.07.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 645,448,160원 / 221,389,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유비에스2312유동화전문 유한회사 / 605,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 건물 면적에 산입되지 않은 발코니·옥탑 등도 건물 최저매각가격에 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당 말소내역을 먼저 읽어야 한다
등기 흐름에서 가장 중요한 부분은 1999년 근저당 두 건이 현재까지 살아 있는 권리가 아니라는 점입니다. 김종범의 채권최고액 50,000,000원 근저당은 2001.10.05 해지로 말소되었고, 북신동새마을금고의 채권최고액 420,000,000원 근저당도 2022.07.12 해지로 말소되었습니다.
같은 날 주식회사기현이 소유권을 취득하면서 주식회사부산은행 명의의 채권최고액 605,000,000원 근저당이 설정되었습니다. 따라서 등기 흐름만 놓고 보면 2022.07.12 부산은행 근저당이 현재 권리분석의 실질적인 말소기준으로 읽힙니다. 이후 통영시 압류와 현재 경매개시결정은 이 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상이고, 현황은 공실로 조사되었습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 숙박시설 전체의 실제 점유관계와 별도 임대차·전입·사업자 점유 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 221,389,000원으로 감정가 645,448,160원의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 154,972,300원과 108,480,610원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 가격을 직접 대조할 수 있는 숙박시설 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 221,389,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 154,972,300원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 108,480,610원 | 0원 |
세 차례 유찰되었다는 사실은 감정가 수준에서 응찰 수요가 형성되지 않았다는 뜻입니다. 특히 이 건물은 현황 공실인 모텔이고, 급·배수설비와 심야전기보일러 등 설비의 정상 작동이 확인되지 않았습니다. 최저가 외에 수리·재가동 상태를 함께 검토하지 않으면 실제 취득 부담을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,899,446원 |
| 1. 근저당 · 북신동새마을금고 | 420,000,000원 | 217,489,554원 |
| 2. 근저당 · 김종범 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 605,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,075,000,000원, 채권자 배당액은 217,489,554원, 총 미배당액은 857,510,446원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 북신동새마을금고·김종범 근저당의 등기상 말소내역과 배당순위가 일치하지 않으므로 실제 배당은 반드시 법원 원본으로 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무전동행정복지센터 북동측 인근이며, 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층 숙박시설로, 사용승인일은 1996.01.10, 증축일은 1997.01.03입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비와 심야전기보일러 난방설비가 조사되었으나 공실 상태여서 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 일반상업지역의 166.0㎡ 대지로 평지·세로장방이며 소로 한 면에 접합니다. 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 공시지가는 908,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경계. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인되었으므로 정확한 경계가 필요하면 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
- 환금성. 3회 유찰된 공실 숙박시설로서, 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵고 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 북신동새마을금고 근저당의 2022.07.12 말소와 부산은행 근저당 설정을 최신 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당순위 확인. 배당 시뮬레이션이 말소된 과거 근저당을 우선 배당 대상으로 계산하고 있으므로 채권계산서와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 점유·임대차 조사. 현황은 공실이지만 임대관계가 미상입니다. 객실별 점유, 사업자 사용과 별도 임대차 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 설비 작동 확인. 급·배수, 위생설비와 심야전기보일러의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 부속부분 확인. 발코니·옥탑 등은 건물 면적에 산입되지 않았지만 최저매각가격에 포함됩니다. 현황과 구조를 직접 대조하세요.
- 토지 경계 확인. 경계가 목측으로 조사되었으므로 필요하면 측량을 통해 실제 이용범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 건물 상태와 공실 숙박시설의 실제 가치를 별도로 산정하세요.
- 기일 결과 확인. 매각기일 2026.07.13의 진행 결과와 변경·재진행 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 권리와 현장 검증이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 645,448,160원에서 221,389,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이어서 첫인상은 강합니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고, 건물은 공실 모텔이며 설비 작동과 임대관계가 확인되지 않았습니다.
더 중요한 문제는 등기 말소내역과 배당 시뮬레이션이 서로 다른 선순위 구조를 보여준다는 것입니다. 1999년 근저당 두 건은 각각 2001.10.05와 2022.07.12 말소되었는데도 배당 계산에는 그대로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 34.3%”보다 현재 유효한 담보권, 실제 배당순위, 공실 건물의 상태와 실질가치를 먼저 확정해야 합니다. 권리는 재대조, 가격은 현장 검증 후 판단이 맞습니다.
