창원지방법원 2025타경21840. 거제시 일운면 망치리 457 일대의 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 2층으로, 감정 당시 근린생활시설 및 단독주택(현: 펜션)으로 이용됐습니다. 말소기준은 2022년 6월 9일 경남은행 근저당권 1,155,000,000원입니다. 그 뒤 진주저축은행 가압류, 한화생명보험 가압류, 경매개시결정, 국·창원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 가장 먼저 눈에 걸리는 2022년 2월 23일 거제시 압류는 말소기준보다 앞서지만, 2022년 3월 2일 해제로 말소된 권리입니다. 따라서 이를 현재 매수인 인수권리로 계산하면 안 됩니다. 임차인 이수미는 2024년 10월 31일 전입해 말소기준보다 늦고, 배당요구도 2025년 9월 22일 했으므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 확인되지 않아 우선변제 금액은 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21840 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 망치리 457 · 경상남도 거제시 일운면 거제대로 1750 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택(현: 펜션) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하 1층~지상 2층 · 사용승인 2011.03.16 |
| 이용상태 | 지하층 제1종근린생활시설(소매점)·화장실 2·창고·계단실 등 / 1·2층 룸 4(침실·주방·욕실 등)·복도 등 |
| 소유자 | 김성년 |
| 감정가 / 최저가 | 1,592,385,280원 / 546,188,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 | 1,102,156,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2022.06.09 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,155,000,000원이고 채무자는 김성년입니다. 2025년 설정된 진주저축은행 20,000,000원 가압류, 한화생명보험 58,726,007원 가압류와 이후 국·창원시 압류는 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차 — 이수미는 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수미 | 전부 | 2024.10.31 | 2025.09.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이수미의 전입일은 2024.10.31로 말소기준일 2022.06.09보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.09.22에 접수됐지만 보증금이 확인되지 않아 우선변제 금액은 확정적으로 계산할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 현재 매각조건 — 34.3% 할인만 보고 들어가면 안 된다
현재 최저매각가는 546,188,000원으로 감정가 1,592,385,280원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과이지만, 이 비율 자체가 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 펜션으로 이용 중인 근린생활시설·단독주택과 토지를 묶어 파는 일괄매각이고, 농취증·제시외 물건·타인 소유 수목·누수·도로점용·지적경계 확인 같은 조건이 가격에 함께 반영돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 546,188,000원 | 538,326,120원 | 695,399,887원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 382,331,600원 | 376,178,958원 | 857,547,049원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 267,632,119원 | 263,085,269원 | 970,640,738원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 546,188,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,861,880원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,155,000,000원 | 538,326,120원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 진주저축은행 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 58,726,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,233,726,007원 중 538,326,120원이 배당되고 695,399,887원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생해 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각특별조건 — 이 물건의 실제 난도
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠~㉢, 제시외 구조물 ㉣~㉦, 제시외 구축물 ㉧이 매각에 포함됩니다.
- 타인 소유 수목 제외. [목록5]의 제시외 수목은 타인 소유로 조사돼 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 이 수목으로 인해 제한받는 가격입니다.
- 농취증. [목록5]는 농지취득자격증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 농지임차인 점유. [목록5] 농지 부분은 농지임차인이 점유하고 있습니다.
- 누수. [목록2] 건물 지하 1층에 누수가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로점용료. 현재 펜션으로 이용 중이어서 14번 국도 진입 가감속차로에 대한 도로점용료가 부과될 수 있습니다.
- 지적경계. 인접 토지와 지적 경계가 불분명해 건물·제시외 건물 등의 위치와 경계 확인에는 전문적인 지적측량이 필요합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망치몽돌해수욕장 남서측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·숙박시설·농경지·임야가 혼재한 해안 농촌지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 현황 용도. 근린생활시설 및 단독주택이며 기준시점 현재 펜션으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 전기판넬 난방, 전기온수기가 갖춰져 있습니다. 보일러설비는 사용하지 않는 것으로 탐문돼 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역, 자연취락지구, 일반도로 관련 제한과 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 걸려 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 일부는 공부상 지목과 실제 도로·잡종지·펜션 부속토지 이용 상태에 차이가 있습니다.
- 토지 항목. 지목 대, 토지면적 631.0㎡, 평지·부정형·소로한면 조건이며 공시지가는 428,200원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 가능 여부를 입찰 전에 확정. [목록5] 농지취득자격증명 미제출은 보증금 몰수 사유입니다.
- 농지임차인 점유 확인. 농지 부분의 실제 점유범위와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 이수미 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 지하층 누수 현장 확인. 누수 범위와 보수비를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 물건·수목 경계 확인. 매각 포함 대상과 제외 대상이 혼재하므로 현황도와 실제 위치를 대조해야 합니다.
- 도로점용료 확인. 펜션 영업 상태에서는 도로점용료가 부과될 수 있으므로 관할 관청 확인이 필요합니다.
- 지적측량 검토. 인접 토지와 경계가 불분명해 건물과 제시외 시설의 정확한 위치 확인이 필요합니다.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세가 당해세인지에 따라 경남은행 이하 배당이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34.3% 할인보다 조건부 리스크가 먼저다”
이 물건의 등기상 권리구조만 보면 핵심은 비교적 선명합니다. 2022.06.09 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 이수미 역시 전입이 늦어 대항력이 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 종합 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 3회 유찰·감정가의 34.3%라는 숫자보다 농지취득자격증명, 농지임차인 점유, 타인 소유 수목 제외, 제시외 건물·구조물 포함, 지하층 누수, 도로점용료 가능성, 불명확한 지적경계를 먼저 확인해야 합니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 조건은 치명적입니다. 등기 인수는 낮지만, 현장·인허가·토지 조건의 난도는 높은 물건으로 보는 편이 맞습니다.
