창원지방법원 2025타경21848. 통영시 광도면 죽림리 ‘해피데이’ 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 2개호이며 현재는 폐업 상태입니다. 감정가 507,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 173,901,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 조정이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.

임차인 이숙자는 2025.02.25 전입했습니다. 계산된 말소기준은 2025.08.28 임의경매개시결정이므로 전입 시점이 더 빠릅니다. 다만 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상이라 대항력과 우선변제권의 완성 여부를 최종 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 인수 0원을 그대로 믿어서는 안 되며, 권리분석상 판단은 대항력 가능·인수 미상으로 두어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가능 임차인이 핵심

등기 흐름에서는 과거 통영수산업협동조합·국민은행·미륵도새마을금고의 근저당권과 거제수산업협동조합 가압류가 등기부상 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 계산된 말소기준은 2025.08.28 통제영새마을금고의 임의경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞선 2025.02.25에 이숙자가 전입했다는 점입니다.

실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이숙자의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득은 낙찰가 + 미배당 보증금이 되고 결과적으로 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 늘어 총 취득부담이 동일한 수준에 고정될 수 있으므로, 현재 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 할인만으로는 부족하다

감정가 507,000,000원에서 현재 최저가 173,901,000원으로 내려와 감정가 대비 34.3%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아니며, 이를 가격 가점의 근거로 사용할 수 없습니다.

표의 인수 0원은 현재 배당 계산값입니다. 이숙자의 미상 보증금이 반영되지 않아 실제 실질취득액은 각 회차 매각가만으로 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,901,000원 가정)

현재 계산은 집행비용 3,234,614원과 소유자 잔여 170,666,386원만 배분하고, 신청채권자 배당은 0원으로 산정합니다. 당해세·임차인 최우선변제와 이숙자의 미상 보증금이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 통영종합버스터미널 북서측 인근으로 대형마트·음식점·판매시설·아파트가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지 동측으로 포장도로와 접합니다.
• 용도. 감정평가상 근린생활시설 2개호로 이용 중이나 현재 폐업 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 건물 중 1층 101호이며, 외벽은 화강석 및 강화유리, 내부는 보드 위 페인트칠과 타일 등으로 마감된 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·화재 관련 설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
• 토지. 평탄한 사다리형 상업용 건부지로, 준주거지역·도시지역에 포함되고 대로3류에 접합니다. 공시지가는 1,151,000원/㎡입니다.
• 규제. 도로구역·가축사육제한구역에 저촉되고 중점경관관리구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 현황 확인 한계. 현장 조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사가 불가능해 인근 탐문·관련 공부·외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다.
• 공부·현황 점검. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 등기상 1개호를 가벽 설치 후 현황 2개호로 이용 중이라고 보고돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 이숙자의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
• 대항력 기준 재검토. 전입일 2025.02.25가 계산된 말소기준일 2025.08.28보다 앞섭니다. 주민등록 유지와 실제 점유 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 가벽 분할 확인. 등기상 1개호와 현황 2개호의 경계, 출입구, 설비 분리 상태, 원상회복 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐업·폐문 상태로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 누수·설비·전기·소방·마감 상태와 수리비를 별도 확인해야 합니다.
• 시세·임대료 조사. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설의 매매가·임대료·공실 기간을 조사해야 합니다.
• 배당표 재검증. 신청채권액 428,698,840원에 대한 계산상 배당이 0원이고 소유자 잔여가 170,666,386원으로 산정돼 있습니다. 등기부·채권계산서·매각물건명세서를 대조해 실제 배당 구조를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 당해세·임차인 최우선변제·체납 관리비 등 현재 계산에 반영되지 않은 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현재 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 할인보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 물건은 감정가 507,000,000원에서 173,901,000원까지 내려왔지만, 현재 숫자만으로는 싼 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 이숙자는 계산된 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금과 확정일자가 미상입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어, 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.

여기에 폐업 중인 근린시설, 등기 1개호와 현황 2개호의 가벽 분할, 내부 미확인, 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득액과 환금성은 미상입니다. 임차보증금·점유·배당요구와 가벽 이용상태를 확인하기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 D등급 물건입니다.