3회 유찰로 최근 시세의 45.6% — 인수 0원이지만 하락 추세와 등기 원본 대조가 핵심

창원지방법원 2025타경21855. 거제시 문동동 삼오르네상스아파트 104동 1층 104호, 전용 55.5677㎡ 아파트입니다. 감정가는 67,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 22,981,000원까지 내려왔습니다. 신고된 임차인은 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이므로, 현재 확인되는 실질취득액은 최저가와 같은 22,981,000원입니다.

가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일 면적 평균 50,400,000원의 45.6%로 낮습니다. 최신 거래도 2026년 5월 52,000,000원이어서 최저가와의 간격은 큽니다. 그러나 전체 거래 흐름은 최근 구간이 이전 구간보다 18.0% 하락했고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 낮은 최저가를 곧바로 높은 환금성으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소기준 원본 확인

신고된 임차인은 없습니다. 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 폐문부재 상태였고 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유자·전입세대·확정일자·사업자등록 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 조사 공백 자체는 명도 리스크입니다.

2004.06.16 소유권이전청구권 가등기도 과거 이력에 존재합니다. 이후 가등기권 이전과 본등기, 후속 소유권이전이 이어진 기록이 있으므로 현재 인수되는 가등기로 단정할 자료는 없지만, 종류 확인 필요사항으로 표시된 만큼 가등기 본등기 경위와 말소·폐쇄 여부를 원문에서 확인하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 가격 간격은 크지만 시장은 하락 중

삼오르네상스 동일 면적 55.57㎡의 최근 12개월 실거래 5건입니다. 과거 전체 12건 평균 56,833,333원보다 최근 12개월 평균 50,400,000원이 낮고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -18.0%입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 실질취득액 22,981,000원은 최근 12개월 평균 50,400,000원의 45.6%입니다. 감정가 67,000,000원과 비교해도 34.3% 수준입니다. 따라서 단순 가격 간격은 분명히 큽니다. 다만 본건은 같은 단지 실거래보다 선호도가 낮을 수 있는 1층이고, 단지의 최근 경매 낙찰률이 0.0%라는 점에서 실거래 평균 전부를 안전한 매도가격으로 가정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 22,981,000원 가정)

배당 산정상 채권 총액은 14,709,228,934원, 예상배당은 22,167,342원, 미배당액은 14,687,061,592원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다. 또한 과거 말소된 권리와 현재 존속권리의 반영 여부가 배당 결과에 직접 영향을 주므로 배당요구종기, 채권계산서와 최신 등기 원본을 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 외관과 탐문을 기준으로 일반적인 이용상태를 전제로 감정평가됐으며 현장에서는 폐문부재였습니다.
• 입지. 삼룡초등학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 거제시 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 1층 104호이며, 사용승인일은 2004.04.13입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 완경사지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북서측과 북동측에 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 공부 차이. 대지권의 목적 토지는 공부상 지목이 임야지만 현황은 대인 아파트부지입니다. 토지 공시지가는 917,400원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지·상업용지·녹지용지, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 준보전산지 사항이 확인됩니다.
• 환금성. 463세대 단지이고 동일 면적 거래는 이어지고 있으나 최근 가격 추세는 -18.0%입니다. 1층이라는 개별 조건과 단지 경매 낙찰률 0.0%를 함께 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확정. 2004년 국민은행 근저당의 2006년 말소 여부와 2015년 설정 후 한국자산관리공사로 이전된 근저당의 현재 효력을 최신 등기부에서 대조하세요.
• 가등기 원문 확인. 2004년 소유권이전청구권 가등기의 본등기 경위와 현재 등기부상 잔존 여부를 확인하세요.
• 점유 조사. 신고된 임차인은 없지만 현장 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 주민 탐문과 직접 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하는지와 교부청구액을 확인하세요. 당해세가 있으면 선순위 배당액이 줄어듭니다.
• 내부 상태. 외관과 탐문을 전제로 감정된 물건이므로 누수, 결로, 수리비, 장기 공실 여부를 확인하고 응찰가에 반영하세요.
• 1층 가격 보정. 최근 실거래는 5층·6층·9층·11층·13층 사례입니다. 본건은 1층이므로 최근 12개월 평균 50,400,000원을 그대로 매도가격으로 사용하지 마세요.
• 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산서를 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 가격은 낮지만 ‘확인 비용’이 붙는다

이 물건의 실질취득액은 22,981,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 50,400,000원의 45.6%입니다. 신고된 임차인과 계산상 인수액도 0원이어서 숫자만 보면 가격 여지가 큽니다. 그러나 최근 실거래 추세는 -18.0%이고 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 1층, 폐문부재, 임대관계 미상, 과거 말소권리와 배당 산정 사이의 대조 필요성이 겹칩니다.

가격은 검토 가능, 권리 확정은 보류. 최신 등기부에서 말소기준을 확정하고, 실제 점유자와 당해세·배당순위를 확인한 뒤에야 최저가 22,981,000원이 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다. 낮은 가격 자체보다 원본 대조와 현장 확인을 끝냈는지가 이 물건의 핵심입니다.