창원지방법원 2025타경21889. 거제시 옥포동 성은아파트 105동 4층 412호, 전용면적 비교 기준 59.47㎡의 아파트입니다. 감정가 50,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 24,500,000원입니다. 등기에는 1995년 한국주택은행 근저당권, 과거 전세권 2건과 삼성생명보험 근저당권 등이 나타나지만, 각각의 후속 말소등기도 함께 확인됩니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 2015.12.21. 삼성생명보험 근저당권 84,000,000원과 이를 이전받은 한국자산관리공사입니다.
권리 자체보다 더 조심해야 할 부분은 가격과 자료 간 정합성입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 86.7%로 평균 대비 할인돼 있지만, 2026.04. 최신 거래 20,000,000원보다 높습니다. 실거래 추세도 -22.1%이므로 전체 평균 30,916,666원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 또한 예상배당에는 이미 말소등기가 확인되는 과거 권리가 포함돼 있어, 이를 실제 배당순위로 그대로 받아들이는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21889 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 제105동 제4층 제412호 |
| 물건종류 / 이용 | 공동주택(아파트) · 전용면적 비교 기준 59.47㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 구조 / 설비 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 · 위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 김용섭 (2015.10.21. 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 24,500,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 48,442,810원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 과거 권리의 말소 여부가 핵심
1995.11.24. 설정된 한국주택은행 근저당권 15,600,000원은 2009.06.29. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 농업협동조합중앙회의 전세권 20,000,000원은 2003.03.26., 안상경의 전세권 35,000,000원은 2009.06.26. 각각 말소됐고, 2009년 삼성생명보험 근저당권 50,400,000원도 2015.12.23. 말소됐습니다.
현재 등기 흐름에서 실질적인 말소기준권리로 검토할 대상은 김용섭 소유권 취득일과 같은 날 설정된 2015.12.21. 삼성생명보험 근저당권 84,000,000원입니다. 이 권리는 2025.06.11. 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.09.01. 임의경매를 신청했습니다. 이 흐름대로라면 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 등기상 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
성은아파트는 250세대, 1992.09.29. 사용승인 단지입니다. 전용 59.47㎡ 또는 59.93㎡의 최근 실거래 12건은 15,000,000원부터 50,000,000원까지 편차가 큽니다. 전체 평균은 30,916,666원이지만, 최근 12개월 평균은 28,250,000원이고 가격 추세는 -22.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.47㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2026.04 | 59.47㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2025.11 | 59.47㎡ | 5 | 15,000,000원 |
| 2025.11 | 59.47㎡ | 3 | 25,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 5 | 19,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2025.05 | 59.47㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 5 | 28,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 3 | 29,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 28,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 30,916,666원 |
현재 최저가 24,500,000원은 최근 12개월 평균의 86.7%로 평균보다 낮습니다. 그러나 가장 최근인 2026.04. 동일 면적·동일 4층 거래 중에는 20,000,000원 거래가 있으며, 현재 최저가는 이 최신 거래보다 높습니다. 같은 달 동일 면적·동일 층에서 33,000,000원 거래도 있어 개별 상태에 따른 편차가 매우 크다는 점도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 근저당권 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 전세권 · 농업협동조합중앙회 | 20,000,000원 | 8,059,000원 |
| 전세권 · 안상경 | 35,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 50,400,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 205,000,000원, 채권자 배당액은 23,659,000원, 미배당액은 181,341,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 24,500,000원 | 23,659,000원 | 181,341,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 17,150,000원 | 16,441,300원 | 188,558,700원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 12,005,000원 | 11,388,910원 | 193,611,090원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진목초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·상가가 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층으로, 벽지·일부 타일·샷시 창호와 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 자체지반이 평탄한 사다리형 공동주택 부지이며 동측으로 폭 약 15미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로2류 접면, 가축사육제한구역 및 진목초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 250세대, 1992.09.29. 사용승인 단지이며 최근 거래가격 편차가 커 내부 상태와 수리비에 따라 매도가격 차이가 크게 나타날 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 1995년 근저당권과 과거 전세권의 말소등기를 원본 등기사항전부증명서에서 확인하고, 2015.12.21. 근저당권을 실제 말소기준으로 볼 수 있는지 검토해야 합니다.
- 배당표 재산정. 말소된 과거 권리가 배당 대상에 포함된 시뮬레이션은 사용하지 말고, 한국자산관리공사로 이전된 현존 근저당권과 조세채권을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·확정일자·사업자등록, 실제 점유자와 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 28,250,000원뿐 아니라 최신 거래 20,000,000원과 -22.1%의 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 내부 상태. 동일 면적 실거래가 15,000,000원부터 50,000,000원까지 분산돼 있으므로 누수·난방·창호·마감 상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 각종 공과금 내역을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 원본 정합성이 먼저다”
감정가 50,000,000원에서 24,500,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 실제로 최근 12개월 평균의 86.7%이고 등기상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 최신 거래는 20,000,000원이고 최근 가격 추세는 -22.1%입니다. 현재 최저가를 명확한 저가라고 단정할 근거는 부족합니다.
더 중요한 것은 배당 시뮬레이션이 이미 말소된 과거 권리를 배당 대상으로 잡고 있다는 점입니다. 등기 흐름대로라면 2015년 근저당권과 한국자산관리공사 이전등기가 핵심이므로 실제 권리순위와 배당을 다시 정리해야 합니다. 인수 0원은 장점이지만, 가격은 조건부이고 자료 정합성은 필수 확인사항입니다. 결론은 권리 잠정 합격, 가격·점유·배당 원본대조 후 판단입니다.
