창원지방법원 2025타경21891. 통영시 도천동 409 소재 토지와 건물을 묶어 진행하는 강제경매입니다. 등기상 공유자는 김소양·김수진·김순곤·김영진·김지량 5명으로 모두 각 5분의 1 지분을 보유하고 있고, 경매개시결정은 김소양 지분을 대상으로 기입됐습니다. 따라서 감정가가 3,334만원이고 최저가가 800만원까지 떨어졌다는 숫자만으로 전체 부동산을 그 가격에 취득한다고 해석하면 안 됩니다. 이 사건은 공유지분 자체의 사용·처분 난도를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
등기부에는 근저당이나 압류가 별도로 없고, 2025년 9월 1일 김양희의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그러나 권리가 단순하다고 해서 안전한 것은 아닙니다. 심정희의 전입일이 2018년 10월 24일로 말소기준보다 앞서 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이런 경우에는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 말고 ‘대항력 가능·미상’으로 처리해 실제 보증금 승계 여부를 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21891 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도천동 409 · 경상남도 통영시 여황로 179-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 현황상 단독주택 이용 |
| 토지 | 1,443㎡ · 지목 대 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) · 보전녹지지역 |
| 공유관계 | 김소양·김수진·김순곤·김영진·김지량 각 5분의 1 |
| 경매대상 핵심 | 김소양 지분 강제경매 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 33,347,500원 / 8,007,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김양희 / 20,775,068원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 먼저 보인다
등기부상 저당권은 없고, 2025년 9월 1일 기입된 김양희의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2018년 10월 24일 심정희 전입입니다. 현재 확인되는 정보만으로는 보증금과 확정일자를 알 수 없으므로, 매수인이 승계할 금액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계금액은 확인 전까지 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심정희 | 미상 | 2018.10.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 · 금액 미상 |
③ 지분매각·공유자 우선매수·제시외 건물 — 가격보다 큰 구조적 변수
이번 경매는 지분매각입니다. 김소양의 지분은 5분의 1이고 나머지 5분의 4는 다른 공유자들에게 남습니다. 감정평가도 공유지분만의 실제 위치를 특정하기 곤란해 전체 물건을 기준으로 평가한 뒤 지분비율로 면적을 사정했습니다. 즉 낙찰가가 낮더라도 독립적으로 특정된 토지·건물 부분을 바로 단독 사용할 수 있는 구조와는 다릅니다.
또 하나의 핵심은 매각에서 제외되는 제시외 건물입니다. 목록 1 지상에 있는 감정서상 제시외 건물 ‘ㄱ’은 매각 대상에서 제외되고, 최저매각가격도 이 제시외 건물 때문에 제한받는 가격으로 산정됐습니다. 더욱이 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여지는 불분명하다고 명시돼 있습니다. 토지 지분만 취득한 뒤에도 제시외 건물의 존치·사용관계가 남을 수 있는 만큼 단순한 말소권리 분석보다 현황·법률관계 확인이 중요합니다.
목록 2 건물은 공부상 ‘슬래브 지붕’이나 현황은 슬래브 및 강판지붕으로 조사됐습니다. 공부와의 차이 항목에서는 별도 차이가 없다고 평가됐지만, 지붕 현황은 감정서상 별도로 보고돼 있으므로 현장 확인 대상으로 봐야 합니다.
④ 가격 — 4회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 8,007,000원으로 감정가 33,347,500원의 24.01%입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없고, 무엇보다 5분의 1 지분·선행 전입 임차인·제시외 건물이라는 비가격 변수가 큽니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 8,007,000원 | 7,462,874원 | 13,312,194원 |
| 5회 유찰 시 | 5,604,900원 | 5,104,012원 | 15,671,056원 |
| 6회 유찰 시 | 3,923,429원 | 3,452,807원 | 17,322,261원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 8,007,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 544,126원 |
| 1. 경매개시결정 · 김양희 | 20,775,068원 | 7,462,874원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 신청채권자에게 7,462,874원이 배당되고 13,312,194원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 채권액 자체가 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 다만 심정희의 보증금이 확인되지 않은 만큼 임차보증금 승계 문제는 별도로 판단해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시립박물관 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 통영시 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 현황상 단독주택으로 이용 중이며, 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,443㎡, 지목 ‘대’, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 58,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·보전녹지지역·고도지구(7m 이하)·시가지경관지구이며, 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다. 공익용산지는 접합니다.
- 환금성. 공유지분에 현황 단독주택·보전녹지지역이라는 조건이 겹쳐 일반적인 완전소유 주택보다 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 심정희 보증금 확인. 전입일 2018.10.24가 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 지분 범위 확인. 김소양 5분의 1 지분이 매각 대상인 구조이므로, 낙찰 후 나머지 공유자 4명과의 사용·관리·처분 관계를 검토해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 실제 행사 가능 여부와 일괄매각에서의 예외 조건을 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 제시외 건물. 목록 1 지상 제시외 건물 ‘ㄱ’은 매각 제외입니다. 점유자·소유자·사용관계 및 법정지상권 성립 가능성을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 목록 2는 공부상 슬래브 지붕, 현황 슬래브 및 강판지붕입니다. 건물 상태와 출입·이용 현황을 직접 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당표 해석. 신청채권자 미배당액은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 임차보증금 승계 문제와 분리해서 보세요.
맺으며 — “800만원”보다 먼저 볼 것은 지분과 점유관계다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 33,347,500원이 4회 유찰돼 8,007,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 하지만 낙찰 대상은 완전소유 부동산이 아니라 김소양의 5분의 1 지분이고, 말소기준보다 앞서 전입한 심정희의 보증금은 확인되지 않았습니다. 여기에 매각에서 제외되는 제시외 건물과 법정지상권 성립 여부 불명확까지 존재합니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “싸서 들어갈 물건”이 아니라 “확인할 것이 많아 가격만으로 접근하면 안 되는 물건”입니다. 실제 임차보증금 승계액이 확인되기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없고, 지분의 환금성과 제시외 건물 문제까지 해소돼야 입찰가 판단이 가능합니다. 권리·점유·공유관계 확인이 끝난 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다.
