창원지방법원 2025타경21898. 등기상 현재 소유자는 최희주로, 2024.05.28 강제경매 매각을 원인으로 2024.05.29 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2025.03.18 박지유 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.09.04 박지유가 임의경매를 신청했고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 안전한 것은 아닙니다. 이 물건은 이미 4회 유찰되어 최저매각가가 14,886,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 62,000,000원의 24.01% 수준이지만, 동일 물건군의 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수가 4.0회이고 낙찰률이 20.0%라는 점은 낮은 가격 자체보다 환금성과 수요 확인을 먼저 요구합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21898 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 428-2 2층 201호 · 도로명 경상남도 통영시 미우지5길 14-26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 표기 · 감정평가상 현칭 성호다세대주택, 다세대주택으로 추정 |
| 건물 구조 | 조적조 스라브지붕 2층 건물 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 최희주 · 2024.05.28 강제경매로 인한 매각, 2024.05.29 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 14,886,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지유 / 50,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.03.18 을구 5번 근저당권 · 박지유 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 현 경매 기준 인수액 0원
과거 통영농업협동조합 근저당, 추옥순 전세권, 가압류·압류·가처분 및 2020년 강제경매 관련 등기는 이미 말소됐거나 2024년 강제경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 현재 소유권 취득 이후 새로 설정된 핵심 권리는 2025.03.18 박지유 근저당이며, 이것이 이번 경매의 말소기준입니다. 2025.09.04 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 감정가 24.01%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저가는 14,886,000원으로 감정가 62,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 성호주택(428-2)의 비교 가능한 실거래 금액이 없어 최저가와 실제 시장가격을 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 매력이 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 구분 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 62,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 14,886,000원 | 4회 유찰 · 감정가 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 10,420,200원 | 감정가 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 7,294,140원 | 감정가 11.76% |
| 단지 평균 유찰 | 4.0회 | 현재 물건도 4회 유찰 |
| 단지 낙찰률 | 20.0% | 환금성·수요 보수적 점검 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 14,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 667,948원 |
| 2. 근저당 · 박지유 | 60,000,000원 | 14,218,052원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 60,000,000원 중 예상배당은 14,218,052원이며 미배당은 45,781,948원입니다. 배당 부족이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영해양관광공원 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 폐문·부재로 내부 확인은 제한됐으며 관련 공부·외부관찰·탐문 결과 다세대주택으로 추정됐습니다.
- 구조. 조적조 스라브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌 부착 등 마감, 창호는 목재 및 알루미늄 샷시창호입니다.
- 도로. 북측으로 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 264.0㎡, 공시지가는 364,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 환금성. 성호주택(428-2)은 4세대, 1992.01.29 준공입니다. 단지 경매통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 20.0%여서 재매각 가능성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 62,000,000원 대비 최저가가 24.01%라도 실거래 금액과 비교하지 못한 상태에서는 저가 매수라고 단정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 감정 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 확인 없이 외부관찰과 공부를 통해 다세대주택으로 추정된 물건이므로 수리비·사용상태 변수에 유의해야 합니다.
- 소규모 주택 환금성. 4세대 규모와 낙찰률 20.0%를 감안해 입찰가뿐 아니라 향후 매각 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 45,781,948원 발생하는 시나리오이지만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 실제 점유상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 현재 소유권 이후 설정된 2025.03.18 박지유 근저당이 말소기준이고, 2025.09.04 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 이 가격이 시장보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 더구나 성호주택은 4세대, 1992년 준공이고 단지 경매통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 20.0%입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”은 장점이지만 “최저가가 낮으니 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장·실거래 확인 후 판단하는 것이 맞습니다.
