📉 24.01% · 🔁 4회 유찰 · 💸 미배당 55,918,052원 · 🧾 인수 0원
창원지방법원 2025타경21899. 거제시 연초면 연사리 1000의 토지와 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 표시 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 현황상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 회차 최저매각가는 35,114,000원으로 감정가 146,247,560원의 약 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 크게 떨어졌다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 실거래 비교 자료가 없기 때문에 실제 시장가치는 별도로 확인해야 합니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 최영술이고, 2015년 10월 27일 설정된 북부농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 90,000,000원이며, 2025년 9월 4일 같은 북부농업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 매각에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21899 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 연사리 1000 · 경상남도 거제시 연초면 연사3길 43-4 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 이용 |
| 토지 | 255.2㎡ · 대 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 벽돌조 스레트 및 슬래브지붕 단층 · 급배수·위생·난방설비 |
| 소유자 | 최영술 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,247,560원 / 35,114,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 2015.10.27. 북부농업협동조합의 채권최고액 90,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 연초농업협동조합·신현신용협동조합·옥포새마을금고 근저당권과 국민건강보험공단 압류, 이전 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%여도 ‘싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가 35,114,000원은 감정가 146,247,560원의 약 24.01%입니다. 4회 유찰로 절대금액이 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 계산할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35,114,000원 | 24.01% | 55,918,052원 |
| 5회 유찰 시 | 24,579,800원 | 16.81% | 66,262,636원 |
| 6회 유찰 시 | 17,205,860원 | 11.76% | 73,503,845원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 계속 낮아지지만 북부농업협동조합 근저당권의 미배당액은 오히려 커집니다. 이 미배당액은 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,032,052원 |
| 을구 6번 근저당 · 북부농업협동조합 | 90,000,000원 | 34,081,948원 |
| 미배당 | - | 55,918,052원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 1,032,052원을 제외한 34,081,948원이 북부농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 55,918,052원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연중마을 내에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 곤란하며, 관내 대중교통 사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 255.2㎡의 대지로 완경사·부정형이며, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 225,300원/㎡입니다.
- 건물 현황. 벽돌조 스레트 및 슬래브지붕 단층으로 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 지적경계. 지적경계가 불분명해 정확한 확인에는 지적측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 점유현황·이용상황이 달라질 수 있습니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없다고 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가의 24%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유자를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 지적측량 검토. 지적경계가 불분명하므로 실제 경계와 점유상태가 가격에 미칠 영향을 확인하세요.
- 접근성 확인. 차량 접근 곤란이 실사용과 향후 환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 매각 포함·제외 물건. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ, 관정·조경수는 포함되고 이동 가능한 진열대 등은 제외되므로 감정서 사진과 현물을 대조하세요.
- 배당 외 변수. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “유찰폭보다 현장성이 더 중요하다”
이 물건은 현재 배당 구조상 매수인 인수액이 0원이고, 2015년 북부농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 점은 분명한 장점입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 4회 유찰로 최저가는 35,114,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
특히 차량 접근 곤란, 부정형 토지, 세로한면(불), 지적경계 불분명, 임대관계 미상이라는 현장 변수가 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 권리보다 현장·가격 검증이 승부처입니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 실제 이용성과 환금성까지 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
