춘천지방법원 2023타경54821. 인제군 북면 스카이파크빌 비동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 183,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 128,100,000원입니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사한유디엔씨이며, 말소기준은 2021.01.14 접수번호 341의 유한회사 유에이디앤씨 가압류 899,500,000원입니다.
같은 날 접수번호 347로 김종신 명의의 소유권이전청구권가등기가 뒤따르고, 2022.05.06 인제군 압류, 2023.10.18 유한회사 유에이디앤씨의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 모두 말소기준보다 후순위로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 가등기는 그 성격이 담보가등기인지 종류 확인이 필요한 권리라는 점은 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경54821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 북면 늪둔지길 93, 비동 4층401호 (스카이파크빌) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 73.88㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 주식회사한유디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사 유에이디앤씨 / 6,310,296원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심 권리분석은 임차인보다 2021.01.14 가압류와 같은 날 뒤이어 접수된 가등기의 순위와 성격을 확인하는 데 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 ‘최근 1건’이 중요하다
스카이파크빌은 총 15세대이고, 대상 전용면적은 73.88㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 3건이며, 최신 거래는 2025.06의 135,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 135,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 73.88㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 73.88㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 73.88㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.88㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
전체 3건 평균은 150,000,000원이지만, 2021년 165,000,000원과 2022년 150,000,000원의 과거 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 현재 최저가이자 실질취득액 128,100,000원은 이 최근 시세의 94.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,593,400원 |
| 2. 가압류 · 유한회사 유에이디앤씨 | 899,500,000원 | 125,506,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 유한회사 유에이디앤씨 | 6,310,296원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,593,400원을 제외한 125,506,600원이 선순위 가압류에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 780,303,696원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제군 북면 원통리 소재 인제원통농공단지 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 북서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건 중 4층 401호로, LPG 난방설비·위생설비·급배수시설·화재탐지설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 대체로 사다리형 완경사 토지이며 계획관리지역입니다. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접하며, 공시지가는 51,300원/㎡입니다.
- 환금성. 스카이파크빌은 15세대이고 준공일은 2020.10.23입니다. 동일 면적 실거래는 3건이며 최신 거래는 2025.06의 135,000,000원입니다. 최근 추세 -14.3%를 감안하면 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 종류 재확인. 김종신 명의 가등기는 말소기준 가압류보다 뒤인 접수번호 347이고 매각 소멸로 정리되어 있으나, 담보가등기 여부 등 권리 성격을 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·압류 확인. 2022.05.06 인제군 압류가 있으므로 실제 배당에서 조세채권이 미치는 영향을 매각 전 서류로 재확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 판단. 전체 평균 150,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득은 그 94.9% 수준입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 가격 추세가 -14.3%이므로 감정가 183,000,000원 대비 할인만으로 저평가를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성 점검. 15세대 규모이고 동일 면적 실거래가 3건이므로 입찰 전 인근 중개시장의 실제 매수 수요와 매도 소요기간을 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·관리 상태 확인. 임차인은 없지만 현장 점유 상태, 관리비, 내부 상태와 LPG 난방설비 등을 매각 전 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 보수적으로”
이 물건은 임차인 승계가 없고 예상 인수액이 0원이며, 2021.01.14 유한회사 유에이디앤씨 가압류를 말소기준으로 후순위 가등기·압류·강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체는 비교적 정리된 편이지만, 같은 날 접수된 가등기의 성격 확인은 남아 있습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 183,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 128,100,000원은 겉으로는 할인폭이 커 보이지만, 실제 비교 기준인 최신 거래 및 최근 12개월 평균은 135,000,000원입니다. 실질취득액은 그 94.9%이고 시장 추세는 -14.3%입니다. 15세대 규모와 3건의 실거래까지 감안하면 권리상 인수 0원은 장점이지만 가격 가점은 제한적입니다. 이 사건은 감정가 대비 할인보다 최근 시세와 환금성을 기준으로 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다.
