춘천지방법원 2024타경2148. 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 322-6의 단독주택 + 토지 사건입니다. 건물은 단독주택으로 이용되고 있으며 1층은 주방 및 거실, 방3, 욕실2, 다용도실, 보일러실 등, 2층은 방2, 욕실, 부속사 등으로 조사됐습니다. 감정가 551,536,340원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 189,177,000원입니다.
권리관계의 출발점은 2020.10.29. 설정된 삼척수산업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 조관식 근저당권과 롯데캐피탈주식회사·비엔케이캐피탈 주식회사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경2148 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 서면 개야리 322-6 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 1층 주방 및 거실, 방3, 욕실2, 다용도실, 보일러실 등 · 2층 방2, 욕실, 부속사 등 |
| 소유자 | 황명해 |
| 감정가 / 최저가 | 551,536,340원 / 189,177,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 285,643,991원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 토지 | 995.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 170,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 매각조건 — 가격보다 먼저 볼 항목
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각합니다.
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 전용허가일은 2002.8.29이고 허가사항은 농업용(축사및농업용창고 부지조성)입니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3은 공부상 전이나 현황은 전 및 일부 건부지입니다.
- 하천구역. 목록1,3 일부가 하천구역에 저촉되며 정확한 편입 면적은 별도 확인이 필요합니다.
- 지적경계. 인접지와 지적경계가 불명확해 정확한 경계를 별도 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,448,478원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 삼척수산업협동조합 | 390,000,000원 | 185,728,522원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 조관식 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 20,145,691원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 29,115,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 619,261,189원 중 채권자 예상배당은 185,728,522원, 미배당은 433,532,667원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 감정요항 — 단독주택과 토지 상태
- 주위환경. 홍천군 서면 개야리 일대 농경지·임야·단독주택 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 일반목구조 목조지붕 2층, 외벽 사이딩 마감, 내벽 벽지도배 및 일부 타일붙임, 플라스틱샤시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 하천구역과 가축사육제한구역이 확인됩니다.
- 현황 차이. 목록3은 제시목록 및 공부상 지목 전이나 현황은 전 및 일부 건부지입니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 189,177,000원 | 185,728,522원 | 433,532,667원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 132,423,899원 | 129,769,964원 | 489,491,225원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 92,696,729원 | 90,628,188원 | 528,633,001원 | 0원 |
추가 유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권 미회수액을 매수인이 떠안는 구조가 아니라, 특별매각조건과 토지의 실제 이용 가능 범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건으로 보는 편이 맞습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3 관련 발급 가능 여부와 제출 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 보증금 20%. 일반적인 경우와 달리 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%가 적용됩니다.
- 하천구역 편입. 목록1,3 일부의 정확한 편입 면적을 별도로 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접지와 지적경계가 불명확하므로 실제 점유·경계와 공부상 경계를 대조해야 합니다.
- 현황과 공부 차이. 목록3의 일부 건부지 현황이 이용과 허가에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료 없이 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘매각조건과 토지 확인’이 승부처
등기 권리만 보면 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 3회 유찰된 단독주택 + 토지 일괄매각입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 매수신청보증금 20%, 일부 하천구역 저촉, 지적경계 불명확, 목록3의 공부와 현황 차이가 동시에 존재합니다.
따라서 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만 입찰 조건은 단순하지 않다입니다. 현재 최저가 189,177,000원이 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 농취증과 하천구역·경계·현황을 먼저 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 필요합니다.
