춘천지방법원 2025타경1845. 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 소재 근린상가 및 토지에 대한 경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 실제 이용상태는 1층 두부공장, 2층 공장 부속 숙소 및 사무실이며 부속건물은 냉동창고로 이용 중입니다.
현재 소유자는 주식회사삼성푸드입니다. 2022년 9월 1일 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2023년 8월 29일 하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 중 을구 17번 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 후순위 근저당과 가압류·압류·경매개시결정 등 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 후순위 권리의 소멸과 점유자의 인수 위험은 별개입니다. 말소기준보다 앞선 점유 신고가 존재하고, 토지는 인접지와 경계가 불분명하다는 명세서 기재까지 있습니다. 권리분석이 끝나지 않은 상태에서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 투자 판단을 내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 22-2 건물 등기상 소재지: 양덕원리 22-5, 22-2 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 현황 공장(두부공장) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 2층, 부속 냉동창고 일반철골구조 단층 |
| 이용상태 | 1층 두부공장 · 2층 숙소 및 사무실 · 부속건물 냉동창고 |
| 토지 | 자연녹지지역 · 토지정보상 면적 1,656㎡ · 지목 대 · 일부 자연림 상태 |
| 소유자 | 주식회사삼성푸드 (2022.09.01 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 2,924,288,310원 |
| 최저매각가 | 1,432,901,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사하나은행 · 청구액 2,037,600,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.29 을구 17번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 1,173,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 포함 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 판단
말소기준은 2023년 8월 29일 을구 17번 하나은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 18번 근저당권(채권최고액 864,000,000원), 2025년에 설정된 가압류와 압류, 임의·강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — 최소 100만 원, 추가 위험 미확정
현황조사 및 매각물건명세서 관련 점유·등재 대상은 3건입니다. 이 중 상가임대차 관계가 확인되는 대상은 위드에프앤비주식회사이며, 김혜리와 박범진은 주민등록 등재자로서 실제 임대차관계부터 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다.
| 점유자 / 부분 | 신고일 / 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|
| 위드에프앤비주식회사 2층 · 상가건물임대차 |
2022.10.06 보증금 1,000,000원 월차임 250,000원 |
대항력 有
우선변제 無(배당산정)
매수인 인수 1,000,000원
보증기관 승계 없음
말소기준 전 신고. 배당요구·확정일자 확인되지 않음.
|
| 김혜리 주민등록 등재자 |
2014.11.25 보증금 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인
인수 여부 미상
보증기관 승계 없음
선행 주민등록만으로 유효한 임대차 및 대항력을 확정할 수 없음.
|
| 박범진 주민등록 등재자 |
2025.09.04 보증금 미상 |
등재일 기준 대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
말소기준 후 신고. 실제 점유권원 확인 필요.
|
현재 회차 최저가 기준으로 배당산정상 인수되는 1,000,000원을 더하면 실질취득금액은 최소 1,433,901,000원입니다. 김혜리에게 별도의 인수대상 보증금이 존재한다면 실질취득금액은 그만큼 더 증가할 수 있습니다. 이 금액에는 취득 관련 세금, 명도비, 측량비 등의 부대비용은 포함하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다
감정가 2,924,288,310원의 49% 수준으로 최저매각가가 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 가격의 기준은 감정가가 아니라 동종 부동산의 실제 거래 및 처분가능가격이어야 합니다.
이 물건은 근린상가와 토지가 결합돼 있고, 실제로는 두부공장과 냉동창고 등 산업적 이용상태를 보입니다. 주거용 아파트처럼 면적과 층수만으로 시세를 비교하기 어렵습니다. 최근 실거래를 통한 객관적 비교 없이 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가격 대비 할인으로 볼 수 없습니다.
④ 회차별 취득부담과 미배당 — 유찰돼도 권리 문제가 저절로 해결되지는 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 1,432,901,000원 | 1,000,000원 | 1,433,901,000원 | 2,901,337,188원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 1,003,030,699원 | 1,000,000원 | 1,004,030,699원 | 3,326,908,786원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 702,121,489원 | 1,000,000원 | 703,121,489원 | 3,624,808,904원 |
각 회차는 제시된 매각가 가정에 따른 계산입니다. 실제 매각 결과나 향후 유찰을 확정하는 수치는 아닙니다. 실질취득 최소금액은 각 매각가에 위드에프앤비주식회사의 인수추정 보증금 1,000,000원만 더한 것으로, 김혜리 관련 추가 인수와 부대비용은 제외했습니다.
3회 유찰 시 매각가는 1,003,030,699원, 4회 유찰 시에는 702,121,489원으로 낮아집니다. 그러나 확인된 임차보증금 인수액은 각 회차에서 1,000,000원으로 유지됩니다. 김혜리 관련 권리가 인정되는 경우의 추가 부담은 아직 계산할 수 없습니다.
한편 채권 미배당은 현재 회차 2,901,337,188원에서 4회 유찰 가정 시 3,624,808,904원으로 증가합니다. 일반적인 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인 인수가 되는 것은 아닙니다. 따라서 채권자 미배당액과 임차인 인수액은 분리해서 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,432,901,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,729,010원 |
| 인수 · 위드에프앤비주식회사 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 17번 근저당 · 하나은행 | 1,173,600,000원 | 1,173,600,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 하나은행 | 864,000,000원 | 242,571,990원 |
| 3. 갑구 27번 가압류 · 기술보증기금 | 985,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 28번 가압류 · 송영미 | 472,720,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 29번 가압류 · 농협은행 | 121,262,857원 | 0원 |
| 6. 갑구 30번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 | 485,051,428원 | 0원 |
| 7. 갑구 32번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 202,754,146원 | 0원 |
| 8. 갑구 36번 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 12,620,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 4,317,509,178원 | 1,416,171,990원 |
채권최고액과 등기상 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 을구 17번 및 18번 근저당에는 기술보증기금의 일부 대위변제에 따른 권리이전이 있으므로 실제 수령자별 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍천군 남면 양덕원리 화랑마을아파트 남동측 인근입니다. 국도 44번, 주유소, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 목록 1·2·4 및 인근까지 차량 접근이 가능하지만, 목록 5는 차량 접근이 불가능한 것으로 조사됐습니다. 일괄매각 토지의 각 부분별 진입 조건을 따로 확인해야 합니다.
- 용도. 건물은 1층 두부공장, 2층 숙소·사무실, 부속건물은 냉동창고입니다. 단순 상업용 점포와 실제 사용·수요층이 다를 수 있어, 공장 관련 시설의 사용 가능성과 처분 수요를 별도 검토해야 합니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 토지정보상 면적은 1,656㎡, 공시지가는 164,100원/㎡입니다. 토지 형상은 부정형이고 지형은 평지, 도로접면은 중로한면으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·도시지역·도시계획구역에 포함되며 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 도로구역과 접하고 대로3류(폭 25~30m)와 접하는 사항도 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 1·2는 공부상 지목이 대지이나 일부가 자연림 상태이고, 목록 4는 공부상 임야이나 현황은 전 및 일부 자연림입니다. 토지의 실제 이용가능 면적을 공부상 면적과 동일하게 간주하면 곤란합니다.
- 환금성. 공장·냉동창고·숙소와 여러 토지가 결합된 특수용도 물건입니다. 일반적인 주거용 또는 표준형 상가보다 매수 목적과 이용 조건이 구체적일 수 있으므로 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가임차인 보증금. 위드에프앤비주식회사의 2022.10.06 신고, 보증금 1,000,000원, 월차임 250,000원, 점유관계 및 배당요구 여부를 확인하세요. 배당상 인수추정과 명세서상 인수권리 없음 기재가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 김혜리의 점유권원. 2014.11.25 주민등록 등재의 근거, 실제 점유 여부, 임대차계약 존재, 보증금 및 확정일자를 조사하세요. 대항력과 추가 인수액을 확정하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.
- 박범진의 점유관계. 2025.09.04 주민등록 등재자의 실제 점유 여부와 점유권원을 확인하고, 명도에 필요한 절차를 검토하세요.
- 권리 원본 대조. 하나은행 근저당권 2건, 기술보증기금 일부 대위변제 및 근저당권 일부 이전, 후순위 가압류·압류와 경매기록을 대조하세요. 건물 등기뿐 아니라 매각되는 각 토지의 등기사항도 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접지와의 불명확한 경계, 공부와 현황 차이, 목록 5의 차량 접근 불가, 제시외 건물 및 관정의 위치를 측량·현장조사로 확인하세요.
- 공장 및 냉동창고. 두부공장 시설, 냉동창고, 숙소 및 사무실의 실제 상태와 인도 대상, 공장 관련 허가·시설 이용 가능성을 확인하세요.
- 세금·관리비·공과금. 용인시·국의 압류가 등기돼 있으므로 조세채권의 배당순위와 당해세 등을 확인하고, 미납 공과금 및 시설 유지비를 별도로 점검하세요.
- 가격 검증. 현재 최저매각가가 아니라 확인된 인수추정액을 포함한 최소 실질취득금액 1,433,901,000원을 기준으로 동종 부동산의 최근 실거래 및 처분가능가격과 비교하세요.
- 최종 명세서 확인. 2026.11.02 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확정되지 않은 비용이다
홍천 양덕원리 근린상가·토지는 감정가 대비 49%라는 낮은 최저매각가가 눈에 띕니다. 그러나 감정가는 시장에서 실제 매도할 수 있는 가격과 같지 않습니다. 특히 두부공장·냉동창고·숙소를 포함한 물건은 사용 목적과 토지 조건에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 위드에프앤비주식회사 보증금 1,000,000원의 인수추정과 김혜리의 미확정 점유·임대차 위험은 따로 남습니다. 토지 경계 불분명, 공부와 현황의 차이, 일부 필지 접근 제한도 가치평가와 명도·이용계획에 영향을 미칠 수 있습니다.
현재 회차 기준으로 확인된 인수추정액을 반영한 최소 실질취득금액은 1,433,901,000원입니다. 이 금액이 실제로 저렴한지 판단하려면 유사 용도 부동산의 최근 거래가격과 경계·점유·시설 상태를 함께 검증해야 합니다.
결론은 권리·현황 확인 전 입찰 보류입니다. 감정가 대비 큰 할인폭은 관심을 가질 이유일 뿐, 안전한 취득이나 수익성을 입증하는 근거가 아닙니다. 선행 점유자의 법적 지위와 실질 인수액, 토지 경계 및 시설의 이용가능성을 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 우선입니다.
