춘천지방법원 2025타경50695. 춘천시 퇴계동 춘천스포츠센터 카펠라 8층 801호로, 사건상 용도는 대지, 감정평가상 이용상태는 골프연습장이며 기준시점에는 공실입니다. 말소기준권리는 2020년 2월 17일 흥양농업협동조합의 채권최고액 936,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가등기·압류·가압류와 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 소유자는 주식회사도원5로 2021년 12월 31일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 신청채권자인 흥양농업협동조합의 청구액은 923,547,943원입니다. 최저매각가 474,949,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 대금이 선순위 근저당권에 배당되며, 후순위 채권에는 대규모 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당 채권들은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다

말소기준권리보다 늦게 설정된 아담투자대부 근저당권 756,000,000원, 한아건축 근저당권 1,200,000,000원, 소유권일부이전청구권 가등기 3건, 춘천시·국민건강보험공단·국의 압류, 윤정의 가압류 312,690,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다. 제2순위 근저당권에 부기된 채권질권도 기초 근저당권과 함께 원본 등기 처리 여부를 확인해야 하지만, 제2순위 근저당권 자체는 말소기준보다 후순위입니다.

② 점유·건물 상태 — 등기 밖의 비용 위험

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 건물의 모든 출입구가 통제된 상태로 조사됐습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유자가 없다는 판단은 구분해야 하며, 입찰 전 점유관계를 다시 확인해야 합니다.

• 장기 방치. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전, 천장형 시스템 냉난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 단전·소방 문제. 1층 출입구에 전기 단전과 소방공사 미비 관련 공고문이 부착된 상태로 조사됐습니다.
• 관리비. 관리비 미납 관련 사항과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 유치권 표시. 건물에 ‘시설물 유치권 행사중’ 현수막이 목측됐습니다. 유치권의 성립 여부, 점유, 피담보채권과 공사내역은 확인되지 않았으므로 현수막만으로 인정하거나 배제해서는 안 됩니다.
• 공부 처리. 매각물건명세서 비고에는 건축물대장이 801호 1,673.41㎡와 802호 5.5㎡로 분할됐으나 등기부는 미분할 상태라고 기재되어 있습니다. 일괄매각 범위와 소유권이전등기 가능 형태를 원본으로 확인해야 합니다.

③ 회차별 가격 — 유찰률은 시세 할인의 증거가 아니다

현재 최저매각가는 감정가 4,037,000,000원의 11.76%인 474,949,000원입니다. 그러나 동일 용도·규모의 최근 거래와 건물 정상화 비용을 함께 검증하지 않으면 이 가격이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 골프연습장 공실, 출입통제와 설비 상태, 공부 처리 문제가 겹친 상황에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당은 2,736,890,490원에서 2,976,023,140원으로 커집니다. 이는 후순위 채권의 회수 부족을 보여줄 뿐, 매수인의 정상화 비용이나 시장 환금성을 해결해 주는 지표는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 474,949,000원 가정)

총 채권액 3,204,690,000원 중 채권자 배당은 467,799,510원, 미배당은 2,736,890,490원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 흥양농업협동조합에 배당되지만 신청채권 923,547,943원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성원초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 공공 및 편익시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다. 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 5차선 포장도로에 접합니다.
• 건물. 일반철골구조·철골철근콘크리트구조, 기타지붕의 지하 7층·지상 12층 건물입니다. 외벽은 페어글라스와 복합판넬, 내부는 인테리어와 타일 마감입니다.
• 용도·토지. 감정상 골프연습장이나 기준시점 공실이며, 토지는 체육용지·상업용 건부지입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역으로 대로3류와 중로1류에 접하며, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다.
• 환금성. 일반 주거형 자산이 아닌 골프연습장 공실이고 건물 정상화 이슈가 겹쳐 매수층이 제한될 수 있습니다. 6회 유찰 자체가 가격뿐 아니라 용도와 운영 리스크를 시장이 보수적으로 평가하고 있다는 신호로 볼 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위. 일괄매각 대상 목록과 801호·802호 분할 상태, 등기부 미분할 범위, 대지권 및 소유권이전등기 가능 형태를 원본으로 확인하세요.
• 유치권 현수막. 주장자, 점유 개시 시점, 공사계약, 공사대금, 목적물과의 견련성, 점유의 계속 여부를 현장에서 확인하세요.
• 시설 정상화. 전기, 소방, 승강기, 급배수, 냉난방, 화재탐지·소화전설비의 작동 여부와 보수 견적을 확보하세요.
• 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 출입구가 통제되어 있으므로 실제 점유자와 내부 상태를 별도로 조사하세요.
• 체납 비용. 공용부분 관리비와 전기·소방 관련 비용, 조세 체납과 당해세 가능성을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 비율이 아니라 동일 용도 거래, 임대수익 가능성, 정상화 비용과 예상 매각기간을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 매각기일 변경·매각 결과를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”

이 물건의 등기 권리구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 신고된 임차인도 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 경매 투자의 총위험은 등기부에만 기록되지 않습니다.

감정가 4,037,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 474,949,000원까지 낮아졌지만, 건물 장기 방치와 출입통제, 단전·소방 문제, 관리비 미납 관련 사항, 유치권 행사 현수막, 801호·802호 공부 처리 확인 문제가 남아 있습니다. 동일 용도 시세와 정상화 비용을 확정하기 전에는 “감정가의 11.76%이므로 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 건물 정상화 가능성·총투입비·향후 환금성입니다.